Para muchos mercados se torna difícil descifrar el real efecto del COVID-19, de hecho, el escenario no es el mismo para todos. En este contexto JLL, firma global especialista en servicios inmobiliarios, considera que pausar el mercado por un momento permitiría ver incluso signos de bienestar para el sector.
El mercado inmobiliario industrial se encuentra saludable, incluso muchas de las tendencias se venían dando desde el segundo semestre del año pasado. Esto según el análisis de Felipe Larroulet, industrial transaction manager de JLL Chile, quien además indicó que no todo repercute en cifras. Así, el principal indicador del mercado, la vacancia, combina tres factores que pueden contribuir o influir en los resultados de los primeros seis meses del año.
Según Larroulet la reducción de la actividad es una tendencia que venía desde el segundo semestre del año pasado producto de la crisis social, y luego este primer periodo con la crisis sanitaria, donde evidentemente el comercio se ha visto fuertemente golpeado. “Este efecto por sí solo haría aumentar levemente la vacancia”, agregó.
No obstante, hay un efecto que la tiende a disminuir, y es que los inversionistas/desarrolladores tenderán a frenar o aplazar la inversión y construcción de nuevos espacios para arriendo especulativo. “Es un factor primordial que de alguna u otra forma estabiliza nuestro mercado, sobre todo en las coyunturas”, comentó Larroulet. Agrega que a largo plazo el comercio online también la reduciría.
“El mercado de bodegas experimentará un fuerte crecimiento en la medida que cada vez más metros cuadrados de tiendas sean reemplazados por metros cuadrados de bodegas para despacho directo al cliente final”, enfatizó el ejecutivo, y agregó que irá de la mano con la modernización de la operación dentro de estas bodegas para generar mayor cantidad de despachos de menor volumen, lo que implica modificar profundamente la logística.
La irrupción del e-commerce traslada al mercado inmobiliario industrial a un nuevo escenario y desafío: la ubicación de las bodegas. Aquí es donde el concepto de “última milla” se hace cada vez más familiar, y tiene que ver con la necesidad de las empresas en tener sus centros de almacenamiento más cercanos a los centros urbanos para lograr despachar en menos tiempo. No obstante, no es tan fácil como suena pues no todas las bodegas que quisieran se podrán trasladar a ubicaciones céntricas debido al costo y disponibilidad del suelo.
Mirada internacional
Según datos de JLL Estados Unidos la pandemia del Coronavirus ha provocado que los grandes fondos internacionales tengan que rehacer sus planes de inversión en el real estate y que sus prioridades hayan virado hacia los activos que han mostrado una mayor resistencia a la crisis y, por lo tanto, son considerados más defensivos.
“Los activos logísticos y del cuidado de la salud son los que han ganado, estos segmentos cuentan con el apoyo de los gobiernos como infraestructuras esenciales y en este sentido se han demostrado imprescindibles para el funcionamiento de la economía y la densidad en la ocupación”, explicó Larroulet.
Con enfoque en el panorama latinoamericano, este no dista a la realidad inmediata como país, ya que habrá una pausa a corto plazo para las industrias que dan apoyo a retail, viajes, hoteles, y restaurantes, pero a la vez se ha notado un énfasis superior al e-commerce.
E mercado inmobiliario industrial está preparado para una breve pausa, ya que aumentaría la vacancia a un nivel saludable, según el análisis de JLL. Por ejemplo, Estados Unidos estaba en un nivel de 5% que es el más bajo en años, sin embargo, el último trimestre terminó con una cifra de 5,2%, una ligera alza que de todas maneras continúa cerca de los mínimos históricos. Vacancias de hasta 8% son consideradas saludables.