En 2021 se observa una absorción acumulada de 28.000 m², cifra que supera por 12.000 m² al año anterior, confirmando el buen rendimiento que experimenta esta clase de activos. A su vez, la oferta sigue en expansión con la incorporación de un nuevo centro de almacenamiento reducido emplazado en la comuna de La Reina.
La importancia que ha adquirido la llamada “última milla” en las pymes y empresas logísticas, ha impulsado fuertemente la demanda por el mercado de mini bodegas, el que al cierre de octubre de 2021 mantiene la tendencia hacia la baja en su tasa de vacancia, observada desde fines de 2019. Según destaca el Departamento de Estudios de GPS Property, la tasa de vacancia cae de 16,2% en mayo a 12,1% de disponibilidad durante el último trimestre. Esta vacancia equivale a 27.500 m² para arriendo inmediato de mini bodegas.
Juan Eduardo Labbé, director ejecutivo de GPS Property, destaca que “durante este año se observa una absorción acumulada de 28.000 m², cifra que supera por 12.000 m² al 2020, confirmando el buen rendimiento que experimenta esta clase de activos. A su vez, la oferta sigue en expansión, por lo que se esperan 18 nuevas sucursales o ampliaciones de centros existentes para el corto y mediano plazo, equivalentes a cerca de 86.000 m², lo que aumentará el stock de mini bodegas en un 35% para fines de 2024, con una tasa promedio de crecimiento semestral del 5,8%”.
Entre los factores que han influido positivamente en la demanda de este mercado, Jaime Díaz García gerente Self Storage - Mr. Storage de Grupo Patio, destaca el aumento de pymes que han requerido espacios para almacenar sus productos y, desde ahí, despacharlos; y las mudanzas, que se han mantenido muy dinámicas dado que las personas naturales necesitan lugares adecuados para conservar sus pertenencias. “Hemos alcanzado más de 600 clientes, entre pymes y particulares, con una alta satisfacción y demanda por nuestro servicio. Asimismo, estamos avanzando para tener disponible un servicio 100% digital y una operación sin contacto, donde el cliente pueda hacer todo desde su teléfono: desde firmar el contrato hasta abrir la bodega”.
Similar opinión mantiene Gustavo Swett, gerente general de MiBodega -filial de Red Megacentro- quien señala que “tanto Pymes y emprendedores como clientes particulares, han aumentado la demanda por minibodegas, respondiendo al boom del e-commerce y también a la necesidad de maximizar espacios en las viviendas. En MiBodega seguimos liderando el segmento “Self Storage” con cobertura nacional, en formatos que van desde 1 hasta 100 m2 y creamos el servicio Mi-Box, en el cual se lleva una bodega al domicilio para que este la cargue y, posteriormente, Mi-Box la retira y la lleva al centro de acopio, donde permanece hasta que el cliente solicite su devolución”.
Actualmente, el mayor número de Bodegas para arriendo de hasta 30 m² de superficie útil, se ubican en la comuna de Santiago, seguido de Huechuraba y Las Condes. No obstante, los proyectos futuros se concentrarán en los corredores Oriente, Centro y Sur Oriente de la capital, según señala el estudio de la consultora inmobiliaria. El precio de arriendo se mantiene estable respecto al período anterior, cerrando en 0,42 UF/m². Los valores más altos se registran en los corredores Oriente y Norte, con un promedio de 0,47 y 0,43 UF/m², respectivamente, en tanto el Sur Oriente presenta los precios más bajos del mercado, con un valor promedio de 0,37 UF/m2.
“La tendencia internacional, de países desarrollados como Estados Unidos, Reino Unido o Australia, cuyo promedio alcanza los 0,368 m2 por habitante, es un fuerte indicador del auge sostenido que tendrá este mercado, el que cada vez más privilegiará posiciones en polos de alta densidad, para cumplir con la demanda comercial de “última milla; pequeños centros de acopio o incluso como oficinas-conteiner que permitan mantener un lugar de trabajo cerca de la familia pero fuera de la casa, por lo que aún hay un importante margen de crecimiento para el mercado de mini bodegas”, enfatiza Labbé.
Por su parte, Rafael Pérez, gerente general de BLT Minibodegas, complementa esta información comentando que “este último tiempo, se ha visto un cliente con mayor conocimiento sobre qué son las minibodegas, lo cual indica que seguimos avanzando en la curva de maduración del mercado, eso sí aún lejos de países más avanzados como Estados Unidos o Australia. Como desafío actual, se debe considerar las minibodegas como un actor en la cadena logística de última milla y, para ello, implementar nuevas estrategias de operación y arquitectura con el fin de mantener una experiencia de usuario de alto estándar, tanto al cliente particular como a empresas”.