El déficit de producción registrado en 2020 y 2021, de un 42% y 33%, respectivamente, sumado a que los desarrollos proyectados para este año también estarán por debajo de la producción promedio, más el aumento en la demanda de espacios producto del ecommerce, explicaría la nula disponibilidad para este 2022.
El mercado de arriendo de bodegas Clase I en la Región Metropolitana tuvo en 2021 uno de sus años más atípicos, prácticamente sin oferta y con déficit en sus niveles de producción. La baja vacancia observada durante la primera mitad de este periodo, se profundizó hacia finales de año, alcanzando un histórico 0,54% de disponibilidad.
Lorena Tapia, Directora Ejecutiva de GPS Property, explica que “si bien la necesidad de espacio de almacenaje y logística ha acelerado y activado proyectos que se encontraban en carpeta, la escasez y encarecimiento en materiales de construcción presenta grandes desafíos para los desarrolladores de estos espacios”.
Según los datos de la consultora inmobiliaria, al comparar la producción y absorción anual promedio registrada durante los últimos 8 años, se observa que, en promedio, la demanda ha sido levemente superior que la oferta, manteniendo los niveles de vacancia bajos y estables, en el rango 4% - 8% hasta el 2020. Sin embargo, el déficit productivo -respecto al promedio- registrado en 2020 y 2021, de un 42% y 33%, respectivamente, sumado al aumento explosivo de la absorción este 2021, explica la nula disponibilidad con la que finalizó el 2021, escenario que se prolongará en 2022 debido a que los desarrollos proyectados también estarán por debajo de la producción promedio.
Frente a esta situación, Tapia destaca que “el reciclaje industrial ha tomado fuerza como una alternativa de inversión y desarrollo más económica e inmediata, al reutilizar una estructura existente que se habilita y adapta para la renta”. Por otro lado, si bien el precio promedio se ha mantenido en el rango de 0,130 UF/m², se observa un importante aumento en los valores de lista de la disponibilidad futura, en torno a 0,150 UF/m².
Para este año se espera el ingreso de 197.000 m² al mercado de arriendo de bodegas clase I distribuidos en los corredores Norte, Sur y Poniente, y entre 2023 y 2025 se estima una producción de 670.000 m², a partir de anteproyectos, permisos de edificación e información de los principales operadores del mercado.
Víctor Villanueva, Gerente General de VARQ Arquitectos, indica que “cada vez son más los tipos de productos que aparecen en el mercado, observamos centros de negocios, bodegas flexibles, mini bodegas, maxi Bodegas, bodegas para Pymes, bodegas Logísticas, HUB empresariales, última milla, entre otros. Una bodega se ha transformado en un mundo de inversiones, de rentas, de ventas. Un módulo de 300 m² con una oficina en altillo, puede servir para que una empresa pequeña se instale, y si necesita crecer, el sistema del proyecto está pensado para permitirle hacerlo de manera flexible. Ya casi es un producto de catálogo”.
Finalmente, a diferencia del mercado anterior, en los centros de bodegaje Clase II, el 2021 fue el año con la mayor producción desde que se tienen registros, acumulando 78.000 m² de nuevos espacios y se espera para 2022 que ingresen 56.000 m² más al mercado. “El auge y éxito de este segmento se refleja en los 108.000 m² de absorción registrados en el último año, lo que ha presionado la vacancia del mercado a los niveles más bajos desde que se tiene registro y un alza en sus valores de 0,146 UF/m² a 0,193 UF/m², ajuste que se explica por la escasa oferta actual y porque muchas empresas, principalmente pymes, han decidido cerrar o disminuir sus puntos de venta retail y concentrar sus esfuerzos online, juntando el almacenaje con la administración e incluso con sus showroom en los centros de bodegaje clase II”, puntualiza Tapia.