Actualmente, el arriendo de Mini Bodegas es considerado como una de las líneas de negocio de mayor crecimiento y dinamismo entre los actores del mercado de bodegaje a nivel nacional; realidad que se sustenta - según los expertos- en la creciente demanda de particulares y pequeños empresarios por espacios de almacenamiento - seguros, flexibles y económicos- para ser utilizados con fines domésticos (Self Storage) o comerciales.
Considerando los tipos de demanda que absorbe el actual mercado de Mini Bodegas en Chile (doméstico y comercial); cabe destacar que la evolución de la oferta para cada tipos de demanda ha estado marcada, principalmente, por cambios demográficos y urbanos que se han dado con fuerza esta última década en el país (en el caso del uso doméstico) y por el crecimiento exponencial que ha experimentado la microempresa y el sector Pyme en los últimos 5 años, en el caso de uso comercial.
Respecto al factor demográfico y urbano relacionado a la demanda de Mini Bodegas para uso doméstico, Diego Castillo Labbé, gerente del Área Industrial de Colliers International, explicó que una de las tendencias que se observa en el sector inmobiliario es la construcción de viviendas de menor superficie, lo que ha derivado en la necesidad –por parte de los propietarios- de arrendar espacios para el almacenaje de sus bienes. En este punto, Castillo sacó a colación las cifras publicadas en el último Reporte de Mercado Residencial -elaborado por Colliers International- que establece, por ejemplo, que en la Región Metropolitana la mayor oferta de vivienda está compuesta por departamentos bajo los 50 m2. Agregando que “es una realidad que las personas están optando por vivir en departamentos pequeños, en ubicaciones centrales, donde una mini bodega es una solución práctica, segura y económica de almacenamiento.”
En lo relacionado a la demanda de Mini Bodegas para uso comercial, en tanto, Castillo sostuvo que ésta “es una tendencia muy utilizada por emprendedores que no han invertido aún en infraestructura para almacenar sus productos” y que ven en este tipo de oferta la oportunidad de satisfacer su necesidad de espacio a costos competitivos.
Ahora bien, en torno al concepto de Mini Bodegas resulta relevante establecer ciertos parámetros relacionados al enfoque de la oferta de acuerdo a la demanda. En este punto podemos afirmar que la gran mayoría de los actores de este segmento brindan servicios a clientes ‘personas’ y empresas, con una oferta que se diferencia tanto por el metraje de las bodegas en arriendo como por el grado de especialización que se tenga respecto a uno u otro tipo de cliente, es decir, su enfoque. De ahí que aquellos interesados en el arriendo de este tipo de espacios deban tener en cuenta ambos factores antes de decidir entre uno u otro ‘oferente’ para alcanzar los mayores niveles de rentabilidad, sobre todo aquellos que están interesados en dar un uso comercial a la Mini Bodega.
Para ahondar más acerca de las características del actual mercado de Mini Bodegas en el país, Revista Logistec convocó a tres actores del mercado que ofrecen servicios para ambos segmentos, poniendo énfasis en la oferta que han diseñado para los clientes ‘empresa’ a nivel país. Nos referimos a Bodegas San Francisco, Mi bodega, empresa de la Red Mega Centro y Agunsa.
DE LA OFERTA Y SUS ALCANCES
En lo referido a la oferta actual del mercado Mini Bodegas en Chile, lo primero a decir es que – a nivel de metraje- el segmento Self Storage arrienda en promedio espacios que oscilan entre 1m2 y 30 m2 de almacenamiento; según una clasificación propuesta por la consultora GPS Property en su primer reporte de Minibodegaje en Chile. En tanto, los clientes ‘empresa’ arriendan en promedio un metraje mínimo de 10 m2, pudiendo ampliarse hasta los 200 m2, según sus requerimientos.
En torno a la oferta y a las características de los clientes del segmento empresa, específicamente, Carla Cancino, gerente de Mi Espacio, empresa perteneciente a Agunsa, comentó que éste es “un mercado en expansión que está dando que hablar en este minuto sobre todo por ser muy redituables para aquellas Pymes y pequeños emprendimientos que tienen una latente necesidad de espacio, ya sea para guardar documentación, cargas de importación, muebles inventariados, entre otras mercancías”.
En esta línea, Cancino agregó que “lo que estos clientes buscan, sobre todo, es flexibilidad para crecer o reducir el espacio de arriendo, según los requerimientos del negocio y un entorno seguro en el cual operar. En este punto, la ejecutiva destacó –a propósito de la oferta- la importancia de que los ‘oferentes de Mini Bodegas’ posean Know How en materia de almacenamiento logístico, lo que eleva las posibilidades de brindar un servicio que sea sólido a nivel de precio, flexibilidad y calidad.
Y es que, según nuestros entrevistados, un cliente empresa requiere de ‘algo más’ que espacio modular y económico para alcanzar la rentabilidad deseada. En este punto, Matías Peró, gerente Comercial de BSF, empresa que actualmente ofrece servicios de arriendo de Mini Bodegas que parten desde los 25 m2 hasta los 200 m2, expresó que no basta con ofrecer un servicio de almacenaje flexible, “también es valioso brindar otras características a la oferta, tales como: la seguridad, servicios complementarios para el cliente, una ubicación estratégica y, por cierto, el Know How”, estimó Peró.
“En Chile, la oferta de Mini Bodegas es muy amplia y existe una línea muy difusa en torno a los servicios para personas y empresas. En nuestro caso, por ejemplo, esta línea de negocio está principalmente enfocada a las Pyme, e-Commerce emergentes o importadores pequeños que requieren espacio de almacenamiento. De hecho, más del 90% de nuestras Mini Bodegas son arrendadas por empresas y un margen mínimo se ocupa por clientes particulares”.
Cancino coincidió con lo señalado anteriormente y argumentando además que “almacenar en una empresa -que no solo se dedica al arriendo de mini bodegas, sino al almacenaje y distribución de grandes clientes con experiencia de años y que conoce los factores relevantes de la industria- es determinante, ya que permite al cliente contar con un respaldo que se traduce en seguridad y confianza”.
A partir de dicha especialización, Peró sostuvo que “al tener un enfoque más industrial en materia de Mini Bodegas, “somos capaces de brindar un concepto de servicio diferente que integra aspectos como la seguridad, una ubicación estratégica y servicios complementarios como: el arriendo de equipamientos (racks) y maquinarias (grúas) que son altamente valorados por nuestros clientes. Sin contar que las bodegas se encuentran emplazadas en centros logísticos de alto estándar que están especialmente diseñados –a nivel estructural y operativo- para la realización de actividades de descarga y movimiento de mercaderías. No es lo mismo operar en un pasillo estrecho, con tráfico constante de personas o vehículos de todo tipo, que operar en un recinto logístico”, manifestó el vocero de BSF.
En relación a lo expuesto, Julio Letelier, gerente Comercial de Mi Bodega, empresa perteneciente a Red Megacentro, coincidió en que a nivel de oferta, los clientes del segmento empresa aprecian entornos seguros con excelente conectividad y de alto estándar en materia de infraestructura. “Mi Bodega ofrece módulos de almacenamiento independientes de estándar americano (mercado líder en el rubro), emplazadas en recintos de tipo industrial o comercial que integran no sólo la mejor tecnología en materia de seguridad, control de temperatura e higiene (aseo y control de plagas), sino también, un nivel de conectividad con los centros urbanos, características que nuestros clientes aprecian y que nos ha consolidado en el segmento”.
DEL CONTRATO, LA FLEXIBILIDAD Y LAS RESTRICCIONES
Al ser consultados acerca de aquello que los clientes ‘empresa’ más valoran en torno a la oferta del mercado de Mini Bodegas, los tres ejecutivos coincidieron en que la flexibilidad, el costo y la duración de los contratos son factores determinantes. Así, ofrecer al cliente la posibilidad de ampliar o reducir los espacios de almacenamiento de acuerdo a los requerimientos del negocio y brindar la opción de suscribir contratos ‘sin amarras’ y con tarifas competitivas es la tendencia.
En este punto, Matías Peró manifestó que “las empresas que buscan este tipo de servicios de almacenamiento generalmente tienen ciclos de mayor o menor demanda de espacio, por lo cual contar con la posibilidad de ampliar su capacidad de almacenamiento o reducirlo – de ser necesario- es muy relevante”. No obstante, el ejecutivo de BSF destacó que -en materia de flexibilidad- no sólo importa que el oferente tenga la disposición de ampliar o reducir espacios, sino que también debe contar con un nivel de infraestructura o capacidad instalada que le permita hacer frente a estos requerimientos.
Siempre en torno a la flexibilidad, Peró destacó que “contar con un oferente que conozca el mercado es también muy relevante, ya que muchas veces a estas Pymes o emprendimientos les es muy difícil estimar la cantidad de metros cuadrados que requerirán en etapas de mayor o menor flujo y es ahí donde agradecen contar con partners expertos, que pueden asesorarlos en esa materia; ayudándolos a determinar el nivel de almacenamiento que requerirán a futuro y a evitar mantener capacidad ociosa”.
A nivel de contratos, en tanto, el vocero de Mi Bodega destacó que “en la mayoría de los casos, este tipo de clientes busca establecer relaciones comerciales sin ataduras y con contratos flexibles que sean escalables en el tiempo. En este punto, Mi Bodega ofrece la posibilidad de arriendo de Mini Bodegas con una duración mínima de 1 mes, lo que es muy valorado por este tipo de clientes y que en la mayoría de los casos se amplía. No obstante, la posibilidad de acceder a un servicio de alto estándar a un precio competitivo en un plazo mensual es un gran beneficio”.
En cuanto a las restricciones de almacenamiento que atañen al mercado de Mini Bodegas en Chile, éstas hacen referencia, principalmente, a mercaderías peligrosas que supongan un riesgo potencial para la población. Dichas mercancías y su almacenamiento está estrictamente normado en el DS. N°43 y actualmente no existe oferta de Minibodegaje para este tipo de sustancias.
Otra categoría de productos que supone ciertas restricciones para el mercado de Mini Bodegas son los alimentos. En este punto, aquellos oferentes que permitan el almacenamiento de este tipo de mercancías deben contar con la respectiva autorización, emanada del Servicio de Salud Metropolitano.
REFLEXIONES FINALES
Consultados respecto a las proyecciones del mercado de Minibodegas en Chile, los expertos coincidieron en que, en la medida que el sector Pyme siga su curso de ascenso, la demanda por este tipo de espacios seguirá creciendo. El llamado entonces es hacia la entrega de servicios diferenciados para los clientes ‘empresa’ y a promover un servicio de calidad, seguro y rentable para este segmento.
“En lo relacionado al mercado de Mini Bodegas tenemos la convicción de que los clientes ‘empresas’ buscan un mix perfecto que integre calidad, flexibilidad, seguridad, conectividad y un costo adecuado; y podemos decir que somos capaces de entregar este mix perfecto hoy y de cara al futuro”, aseguró Peró.
En la misma línea, el vocero de BSF enfatizó en la importancia de marcar la diferenciar entre las ofertas de Mini Bodegas de acuerdo al tipo de demanda. “Hoy, existen empresas que ofrecen servicios de Mini Bodegas para ambos tipos de clientes sin hacer la diferenciación que estos merecen en materia de servicios asociados. Por ello es relevante que aquellas empresas que requieren este tipo de servicio sepan que en el mercado existen oferentes especializados, capaces de brindarles un servicio de primer nivel y enfocados a hacer crecer su negocio”.
Por su parte, Cancino manifestó que cada día son más los clientes ‘empresa’ del mercado Mini Bodegas que están concientizándose respecto a la importancia de contar con un partner con experiencia en materia de almacenamiento y logística y “Mi Espacio, reúne justamente ese concepto: entregar una oferta de Mini Bodegas flexible, con un servicio que integra calidad y seguridad; todo avalado por nuestra trayectoria en el área logística y distribución”.
Finalmente, Julio Letelier, manifestó que “en la medida que seamos capaces de ofrecer un servicio de alto estándar, con altos niveles de seguridad, calidad, flexibilidad en la oferta y a precios competitivos el mercado de las Mini Bodegas para empresas irá consolidándose, ya que las personas se atreverán a emprender más y buscarán este tipo de soluciones”; una reflexión que, sin duda, plantea un reto para los desarrolladores de este tipo de servicios a nivel nacional.