Para aumentar la rentabilidad por metro cuadrado y sobrellevar los vaivenes del mercado, el modelo Build to Suit o ‘construir a la medida’ destaca como una alternativa eficiente que día a día gana más terreno. Es por ello que a continuación ahondamos en las características y ventajas de este modelo de negocio, con la ayuda de importantes desarrolladores y gestores inmobiliarios que ofrecen este tipo de soluciones en sus respectivos portafolios de productos.
A fines del primer semestre de 2019, el Banco Central modificó las proyecciones de crecimiento económico anual para Chile, desde el 3% y 4% previstos a inicios del año en curso, a un 2,75% y 3,5%. Lo anterior, debido principalmente a la disminución que registró la actividad minera en el país y a las consecuencias derivadas de la denominada “guerra comercial”, entre Estados Unidos y China, lo que ha generado un escenario externo menos favorable y a nivel interno ha afectado a diversas industrias.
No obstante, cabe destacar que uno de los rubros que ha sorteado con éxito el adverso escenario descrito es el dedicado al desarrollo de proyectos inmobiliarios industriales de bodegaje, que según las cifras derivadas de los principales reportes que evalúan el desempeño del sector, mantiene un comportamiento activo y de sostenido aumento en términos de producción con positivas proyecciones de crecimiento para lo que resta de 2019 y 2020.
La aseveración anterior se respalda en las cifras de producción de m2 alcanzadas por la industria de bodegaje nacional durante el primer semestre de 2019, las que según el último Research & Forecast Report Centros de Bodegaje, publicado por la prestigiosa consultora Colliers International, registró un aumento considerable respecto del 2° Semestre de 2018, (79.580 m2), totalizando los 182.278 m2 de superficie construidos. A su vez, el reporte “Mercado Industrial Ligero. Bodegas Clase A y B”, desarrollado por JJL, estimó que, durante el 1° Semestre del año en curso, ingresaron al mercado un 24% más de m2 de bodegas, indicador que evidencia el buen momento que atraviesa el sector.
La consolidación de una variada y atractiva oferta de proyectos inmobiliarios para el sector logístico, aunado a tarifas competitivas y a la búsqueda, por parte de los clientes, de espacios que se ajusten a sus necesidades de negocio -en aras de alcanzar mayores niveles de eficiencia operativa- son sólo algunos de los factores que explican el positivo desempeño del mercado de bodegaje nacional.
En este contexto, el modelo de negocio Built to Suit (BTS) destaca como una de las soluciones que hacen parte de la actual oferta en materia inmobiliaria para el rubro logístico; modelo a partir del cual, las empresas dedicadas al desarrollo de este tipo de proyectos obtienen un negocio de renta estable y de largo plazo; mientras que los clientes que optan por esta modalidad reciben un Centro de Distribución especialmente pensado para su operación, que se ajusta a sus necesidades específicas.
Para ahondar en las características específicas del modelo BTS, Logistec invitó a Luis Felipe Lehuedé, Gerente General de Red Megacentro; Giancarlo Fantoni, Gerente General de Bodenor Flexcenter, Javier Ovalle, Gerente General en DLS (Desarrollos Logísticos del Sur) y Sebastián Ulloa, Subgerente de Desarrollo de Patio Industrial, ejecutivos pertenecientes a destacadas compañías del sector de bodegaje nacional que integran en sus respectivos portafolios de productos el desarrollo de este tipo de proyectos. Con la ayuda de estos voceros dilucidaremos los aspectos más relevantes de este incipiente modelo de negocio.
DEL MERCADO Y EL CONCEPTO BTS
Con el objetivo de establecer los parámetros que caracterizan al modelo BTS y sus ventajas comparativas respecto al desarrollo de Centros de Distribución propios o al arriendo de recintos estándar, nuestros entrevistados ahondaron en aquellos aspectos que definen a los proyectos de este tipo.
El modelo BTS, señala Ovalle, “tiene la virtud de que el usuario final no debe destinar su capital o capacidad de endeudamiento a estas grandes infraestructuras, si no que compromete el arriendo de ellas en el largo plazo. Luego el integrador del negocio, en este caso DLS, busca los terrenos, el rentista, el financiamiento, el diseñador y la constructora, armando el modelo completo y potenciando la cadena de valor del negocio. Con esto se logran desarrollos de ultima tegnologia, buenas ubicaciones y muy eficientes en costo y renta”.
Ahora bien, cabe destacar que en el mercado nacional existen compañías que poseen la capacidad para desarrollar dos o más roles en el desarrollo de este tipo de proyectos, ya que cuentan con los capitales, terrenos e incluso son capaces de ejecutar las obras de construcción de los recintos.
Establecida esta primera aproximación al concepto del modelo BTS, cabe destacar que uno de los factores distintivos de este tipo de proyectos radica en su origen y su carácter. En esta línea, Giancarlo Fantoni explicó que “básicamente, los desarrollos BTS son proyectos inmobiliarios ‘por encargo’, es decir, es el cliente el interesado en desarrollar un CD de características específicas para su operación, para lo cual contacta a un tercero inversionista que tenga la capacidad financiera y experiencia para poner en marcha el proyecto. Ahora bien, el cliente puede acercarse directamente a los desarrolladores de este tipo de soluciones, realizar licitaciones convocando a los actores del rubro o también pueden ser atraídos por los brazos comerciales de las empresas desarrolladoras, que levantan oportunidades en el mercado, toman contacto con aquellas empresas que buscan este tipo de desarrollos y realizar sus propuestas a partir de la entrega de una referencia al canon de arriendo que”.
Paralelamente, Fantoni destacó que este tipo de proyectos se caracterizan por su carácter de exclusividad. “Se trata de desarrollos únicos, especialmente desarrollados a nivel arquitectónico y operativo para un cliente en particular en atención a los objetivos estratégicos de su negocio”.
En esta línea, Luis Felipe Lehuedé agregó que “al tratarse de proyecto a la medida, el proceso de reciclaje de este tipo de recintos es más complejo, aunque no imposible. Ahora bien. Cuando hablamos de proyectos BST no sólo nos referimos a proyectos únicos en materia de diseño arquitectónico o de materialidad, ya que este tipo de desarrollos también puede integrar la implementación de equipamientos para la operación al interior del CD, tales como racks, sorters de distribución, automatización dependiendo de lo que el cliente requiera”.
En este punto, el Gerente General de Red Megacentro indicó que “al tratarse de proyectos por encargo, a partir de las particularidades operativas del cliente o de sus objetivos estratégicos en materia operativa – como la centralización de operaciones, por ejemplo- el factor ubicación también cobra protagonismo. Así, existirán casos en que los clientes prefieran operar al interior de un parque logístico, por ejemplo; como podrán existir clientes que prefieran que su CD se emplace en un sector determinado para su uso exclusivo.
En materia de duración de los contratos, según el vocero de Red Megacentro al ser proyectos de alta envergadura, que requieren una inversión de capitales alta por parte de los inversionistas, suele requerirse plazos más largos de contratación para poder amortizar dichas inversiones. Así, un contrato BTS, por lo general tiene una duración mínima de 5 años. Y puede extenderse en promedio hasta por 15 a 20 años.
Ahora bien, en torno a la penetración de esta modalidad de negocio en el mercado inmobiliario industrial logístico, Sebastián Ulloa, manifestó que éste “ha tenido un importante crecimiento en los últimos cinco años, porque entrega máxima flexibilidad para rentas de mediano y largo plazo”. En este contexto, el Subgerente de Desarrollo de Patio Industrial destacó que “además de los atributos propios del formato BTS, para los clientes implica una ventaja financiera, ya que les permite no inmovilizar capital en un activo inmobiliario. Además, el formato de renta a largo plazo de un Centro de Distribución diseñado en conjunto con la empresa desarrolladora permite entre otras ventajas la de no asumir el riesgo de construcción”.
Finalmente, en términos conceptuales, cabe señalar que los clientes que se interesan por esta modalidad de negocio buscan contratar a gestores inmobiliarios comprometidos, experimentados y confiables. “La renta inmobiliaria es la base para construir relaciones de largo plazo con nuestros clientes”, puntualizó al respecto Ulloa.
DE LA OFERTA QUE LOS DISTINGUE
Considerando que las empresas invitadas desarrollan proyectos BTS de alto estándar a nivel nacional e internacional, en algunos casos, invitamos a cada vocero a destacar los aspectos más destacados del servicio ‘a la medida’ que ofrecen.
En torno a las fortalezas de la oferta de Patio en materia de gestión inmobiliaria y el modelo Build to Suit, Sebastián Ulloa manifestó que “somos una empresa que trabaja junto con el cliente para tomar las mejores decisiones de proyecto y así lograr la mayor eficiencia en términos de ubicación e infraestructura. Contamos con un equipo sólido que ha logrados grandes resultados, como nuestro último BTS en Parque Capital (Noviciado) de la empresa MK con certificación LEED. Además, nuestros activos están ubicados estratégicamente y tienen una inmejorable conectividad con carreteras, aeropuertos, autopistas urbanas y complejos portuarios”.
En torno a la oferta BTS de Red Megacentro, Luis Felipe Lehuedé manifestó que “para nosotros los proyectos BTS representan un modelo de negocio de gran relevancia. De hecho, sólo en Chile hemos consolidado la construcción de 430.000 m2 de Centros de Distribución bajo la modalidad BTS, lo que representa casi el 50% de nuestra capacidad instalada en el país.
En torno al desarrollo de los proyectos ‘a la medida’ cabe destacar que realizamos el diseño y construcción sin inversión para el cliente y gracias a nuestra red de empresas somos capaces de trabajar en distintos niveles los aspectos específicos de cada proyecto. Además, contamos con terrenos para poner en marcha nuevos y exclusivos desarrollos brindando la mejor conectividad a nuestros potenciales clientes”.
En relación con las soluciones que brinda DLS, Javier Ovalle comentó que “somos una Gestora Inmobiliaria Industrial relacionada a la Constructora Inarco, empresa con más de 30 años en el mercado y con más de 780.000 m2 de construcción de Centros de Distribución y Bodegas en Chile, con experiencia en el desarrollo de proyectos para distintas industrias como, por ejemplo: retail, frío, logística, automotriz, farmacéutica, tecnología, entre otras.
En torno al desarrollo de proyectos BTS, hemos desarrollado alianzas con los mejores arquitectos diseñadores, tenemos a la mejor constructura y muchos acuerdos con propietarios de terrenos industriales disponibles. Ademas, somos de las pocas Desarrolladoras Logisticas que estamos disponibles a desarrollar proyectos para otros. Por ejemplo, a propietarios de terrenos que quieren ponerlos en renta, estamos dispuestos a desarrollarles un BTS para que ellos se queden con la renta. O tambien a usuarios finales que quieren ser dueños de su CD, tambien estamos disponibles para acompañarlos en su desarrollo".
En referencia a la construcción de proyectos BTS en Bodenor Flexcenter, Giancarlo Fantoni destacó que “tenemos la experiencia y el respaldo para desarrollar Centros de Distribución ‘a la medida’ del cliente, procurando soluciones de alto nivel técnico y financiero. Una de las características que nos distinguen en la industria es la posibilidad de generar este tipo de proyectos al interior de nuestros parques logísticos, ubicados en los sectores industriales más cotizados de la Región Metropolitana. Además, al operar al interior de nuestros recintos los clientes acceden a economías de escala importantes, al tiempo que aprovechan las ventajas en materia de seguridad y confort que nuestros ecosistemas logísticos brindan”.