El mercado de arriendo de bodegas ha experimentado, durante el “pandémico” 2020 interesantes fenómenos, principalmente debido a el explosivo aumento de las ventas electrónicas y las nuevas necesidades que los clientes del sector exhiben. A continuación, la mirada de dos prestigiosas consultoras del rubro inmobiliario industrial respecto a los cómo ha sido el desempeño del sector, sus retos y proyecciones.
Según los analistas del sector inmobiliario industrial, el mercado de bodegas es uno de los pocos sectores del rubro que no se ha visto afectado de manera negativa por la pandemia, postulando incluso que ha tomado una mayor relevancia.
Consultado respecto a qué nuevas oportunidades abrió la pandemia para la industria de bodegaje logístico en Chile, Mathieu Méot, Industrial Broker de Cushman & Wakefield mencionó que “Al igual que pasó en todo el mundo, la pandemia generó una revolución en el e-Commerce produciendo cambios que, de no mediar la misma, hubieran sido mucho más lentos. La primera oportunidad, sin lugar a duda, es el desafío que se plantea en un mercado dentro del cual el 38% de las bodegas son clase B. Esto representa que, al y momento de crecer, los grandes jugadores no tienen alternativas. Para tener una mayor dimensión, hoy el mercado clase A tiene una vacancia de 1.96% y para ponerlo en cifras palpables, son 27.314 m2 que se reparten en superficies menores a los 4.000 m2. Esta situación no genera alternativas para un gran operador, el cual hoy no tiene otra alternativa que construir su propio centro de distribución a medida”.
A su vez, Méot plantea la necesidad de consolidar operaciones deficientes de algunos retailers para crecer al ritmo del e-Commerce, sabiendo que la experiencia del usuario lo es todo, y sin lugar a duda para optimizar el tiempo se debe mejorar las deficiencias operacionales.
En tanto, en opinión de Diego Catillo Labbé, Gerente del Área Industrial de Colliers International “ante una economía deprimida y con altos niveles de incertidumbre a nivel general, los usuarios de centros de bodegas han priorizado el arriendo de superficie por sobre la compra, por lo menos hasta que la economía se recupere”, razón por la cual el negocio se ha mantenido en índices.
Siempre en torno al desempeño del sector, el vocero de Colliers destacó que “el e-Commerce ha sido un elemento fundamental para fortalecer el mercado de almacenaje. Y es que, producto de la pandemia, un alto número de retailers nacionales está optando por hacer un uso más eficiente de los espacios que tienen disponibles para sus tiendas presenciales, liberando superficies, priorizando la venta online y aumentando sus necesidades de superficie para almacenamiento”.
Según el análisis, las empresas se han esforzado por mejorar la operación logística para cumplir con la alta demanda de la venta online. Se han implementado tecnologías y procedimientos para hacer más eficientes los procesos, lo que ha implicado una mejora general del sistema. “En este sentido, la operación logística ha pasado a ser un tema clave ante esta nueva tendencia. Las empresas buscan entregar un servicio de calidad. Por lo mismo, la velocidad del proceso, tanto en la compra electrónica como en la entrega de los productos, debe realizarse de la mejor forma posible”, indicó Castillo.
DESEMPEÑO EN UN ENTORNO “FAVORABLE”
En torno al comportamiento que el mercado de bodegaje ha experimentado durante la primera mitad del año en curso, cabe preguntarse si es efectivo que el negocio de bodegaje logístico se ha visto en alza debido a la pandemia y ¿por qué? Al respecto Mathieu Méot sostuvo que “ll bodegaje durante y post pandemia ha absorbido parte de la actividad comercial ya que el consumidor se ha convertido en un e-cliente. Este es un punto central para entender el fenómeno. Por su parte, las cifras del mercado inmobiliario se ven muy sanas porque el stock de m2 disponibles no se ha reabastecido como solíamos hacerlo. Es decir, no hemos construido mucho más durante la pandemia (producto de las pausas en las construcciones) e incluso desde la crisis social.
Esto se traduce en una vacancia menor y precios estables, con menor poder de negociación por parte del arrendatario. Si bien en el corto plazo es favorable para el desarrollador o propietario de centros, a largo plazo el hecho de mantener una vacancia estructural baja es perjudicial porque motiva la construcción de centros propios fuera del mercado de renta. Con ello concluimos que hay una oportunidad histórica para dotar al mercado de centros de bodegaje con tecnología avanzada”.
Siempre en torno a la interrogante expuesta, el vocero de Colliers manifestó que “actualmente, los principales operadores logísticos y desarrolladores industriales buscan establecerse en sectores de fácil acceso y cercano a vías principales, como por ejemplo Américo Vespucio, Costanera Norte y Panamericana Norte Sur. Esto, con la finalidad de disminuir los tiempos de traslado, hacia y desde los complejos, lo que -complementado con un óptimo funcionamiento y diseño de la bodega- genera procesos de entrega más eficientes”.
Tomando en cuenta lo anterior, Castillo Labbé sostuvo que el e-Commerce seguirá creciendo y la proyección es que en el mediano y largo plazo la demanda por centros de bodegaje también aumentará. Indicando que hoy ya se está apreciando interés de los inversionistas por espacios para desarrollar centros de bodegaje premium. “Las cifras son alentadoras. Si bien, podemos apreciar que durante el primer semestre del año la vacancia de centros de bodegaje aumentó, ubicándose en 8,9%, sigue siendo una cifra propia de un mercado saludable y robusto. Y específicamente en el sector de centros de bodegas premium, Chile destaca con la vacancia más baja de América Latina”.
De acuerdo con estimaciones del área de estudios de Colliers International, la proyección para el segundo semestre es que la tasa de vacancia disminuirá, ubicándose en números cercanos al 6% u 8%. “Esto, dado que las ventas del retail se incrementan durante el mes de diciembre, lo que implica una mayor demanda por almacenaje” el vocero de Colliers.
Ahora bien, en torno al comportamiento de las tarifas, Méot indicó que en el segmento clase A, “se mantuvieron estables en 0.128 UF/m2/mes. Por su parte, en clase B, pasó de 0.121 a 0.122 UF/m2/mes, mostrando un mínimo aumento. Dentro de este contexto y a diferencia de otros activos inmobiliarios, no se ven bajas. Respecto a la proyección, es imposible generar una opinión por el contexto mundial”.
DE LAS TENDENCIAS Y FORTALEZAS
En lo referido a las proyecciones del mercado inmobiliario logístico industrial el vocero de Cushman & Weikfield mencionó que hoy, de cara a la operación logística para e-Commerce, lo importante es estar cerca del cliente. “No hay otro secreto y la premisa clásica del real estate “location, location, location”, está más vigente que nunca”. En este sentido, explicó, “la Región Metropolitana tiene la particularidad de tener un radio de acción acotado, respecto a otras ciudades de la región donde la malla urbana puede llegar a tener un radio de hasta 45km. Esto hace que los centros logísticos de Santiago actúen como última milla con grandes superficies. A su vez, se abre una posibilidad de negocios para lo que nosotros denominamos “depósitos urbanos”, que son bodegas de 2.000 a 5.000 m2, insertas en la ciudad. En este tipo de producto, las alternativas son variadas y está todo por desarrollar”.
Por su parte, el Castillo Labbé indicó que uno de los aspectos que destaca del mercado de bodegaje chileno es “la buena implementación que se está realizando de modelos exitosos en Europa o Estados Unidos, tal como el Build to Suit, que consiste en construir un espacio a la medida del cliente y arrendárselo a largo plazo. Está demostrado que este tipo de desarrollos es muy conveniente para afrontar las crisis económicas. Permite sobrellevar de mejor forma las altas vacancias, ya que el espacio se arrienda a largo plazo, por diez o veinte años. Si bien implica una mayor inversión inicial, otorga más estabilidad en términos de vacancia”.
Al respecto, el vocero de Colliers manifestó que “en los últimos 5 años se ha percibido un aumento por este tipo de desarrollos, y se espera que una vez terminada la pandemia tome aún más fuerza”.
Por otra parte, y considerando los desafíos que han debido enfrentar los desarrolladores de bodegas durante el último periodo, Castillo Labbé explicó que “si analizamos qué ha pasado en el mercado en general, podemos concluir que los principales centros de bodegas están ofreciendo a sus actuales clientes facilidades de pago, meses de gracia o disminución del canon de arriendo mientras dure la contingencia. Frente a esto podemos comprobar que en los proyectos de Build to suit se tiene una mayor estabilidad al contar con la certeza que brinda un contrato de arriendo a largo plazo.”
“En miras al futuro crecimiento, percibimos que el mercado de centros de bodegaje tiene un gran potencial de expansión y sofisticación. El desafío de Chile en este sentido es seguir apuntando hacia la modernización, enfocando los esfuerzos en posicionarse a la altura de países desarrollados como Estados Unidos y Alemania. Para esto, es fundamental seguir invirtiendo en tecnología de punta para optimizar los recursos, haciendo más eficientes los procesos operacionales”.
Además, los expertos del sector manifiestan que es clave que los desarrolladores se adelanten a los nuevos procesos que están llevando a cabo los operadores logísticos. Así, en base a estas nuevas fórmulas que están implementando las empresas para tener una operación logística más eficiente, los desarrolladores tienen como desafío construir complejos que se adecuen a los nuevos cambios, y asumir el continuo crecimiento del e-Commerce como una premisa.
“Hoy es un momento de oportunidades y es importante identificar las opciones que se abren en tiempos de adversidad económica. Al existir una menor demanda por comprar centros de almacenaje surgen valores atractivos que no se darán cuando la economía retome la senda de crecimiento. Para hacer una inversión exitosa es fundamental la ubicación y tener una mirada a largo plazo. El mercado de centros de almacenaje chileno pasa por un buen momento y todo indica que su crecimiento seguirá potenciándose”, concluyó Castillo Labbé.
¿CÓMO SE COMPORTÓ EL MERCADO DE BODEGAJE DURANTE EL TERCER TRIMESTRE?
El análisis de Cushman & Wakefield, con las cifras del tercer trimestre de 2020, arrojó buenas noticias para el mercado industrial al confirmarse un mayor dinamismo en la industria, al registrar la ocupación de prácticamente el 50% de la superficie ofrecida en arriendo respecto al periodo abril-junio. Esto representa una importante baja en la tasa de vacancia que pasó del 9,85% a 6,64%, siendo además la más baja a nivel de toda la región.
Según el reporte, la superficie arrendada en este periodo alcanzó los 148.344 m2 (repartidos en un 14% de bodegas clase A y un 86% de bodegas clase B), con lo cual se contrarrestó el impacto del trimestre anterior, que mostraba un saldo negativo, principalmente por la migración de una importante empresa del retail a su propio centro logístico. La mayor superficie arrendada fue en los submercados Poniente y Norponiente clase B, con 75.097 m2 y 30.597 m2, respectivamente.
“La demanda por estos metros cuadrados se explica por la aceleración del e-Commerce y también por la curva de estacionalidad. Estos últimos tres meses del año –julio, agosto y septiembre- fueron los que contaron con mayor demanda y dada la alta vacancia que existía, se pudo atender a una mayor cantidad de clientes, lo que no había sido posible en periodos anteriores por la baja disponibilidad”, explica Ariel Benzaquen, country manager de Cushman & Wakefield Chile.
El reporte también evidencia que los clientes retail no aumentaron el stock de m2 como ocurrió en años anteriores en este periodo, mientras que el mayor crecimiento se dio en empresas que actúan como operadores logísticos, debido al incremento en la necesidad de operaciones de este tipo por parte de las empresas que no tienen el know how para transformar sus operaciones habituales a una mayor demanda por la venta online.
En cuanto a los precios, el submercado Sur ha sido el único submercado que ha visto variaciones, pasando de 0,120 uf/m2 a 0,126 uf/m2. Este aumento se debe a que esta zona se ha convertido durante la pandemia en una de las más atractivas para realizar servicios de última milla asociados al e-Commerce, ya que es cercana a las comunas con mayor población de Santiago.
En tanto, según lo proyectado por Colliers International, se aplaza hasta 2021 y principios de 2022, el comienzo de obra de algunos proyectos que contemplaban el inicio de construcción para este año. Se estima que son alrededor de 159.000 m2 los que estarían afectados por este retraso.
Para el próximo semestre se espera que entren al mercado 88.918 m2, de los cuales 25.000 m2 Corresponden al submercado Poniente (Clase B), 10.000 m2 al submercado Sur (Clase B) y el restante se concentra en el submercado Norponiente, Clase A y B, donde 39.956 m2 corresponden al proyecto Anya Lo Echevers y 13.962 m2 al proyecto Miraflores III. Se prevé que la demanda futura valorará aquellos centros logísticos que otorguen servicios externalizados para realizar operaciones de venta e-Commerce.