Desde la denominada crisis social de 2019 y posteriormente con la pandemia, la industria del bodegaje ha transitado por un periodo de cambios que los ha llevado a participar activamente en las modificaciones del comercio y el consumo a nivel nacional. La preocupación por la seguridad y la necesidad de espacios para el desarrollo del canal online han marcado este último periodo.
En momentos de cambios como los que hemos enfrentado, los mercados dan señales que reflejan en parte cuáles serán los movimientos y tendencias en el corto plazo. ¿Qué quedará?, ¿cómo evolucionarán las nuevas tendencias?, ¿cuáles serán los próximos desafíos y cómo los actores de un determinado sector ajustan, miran, interpretan e incorporan los cambios? Son interrogantes por dilucidar.
Como punto inicial de este análisis es necesario ahondar sobre los factores económicos, sociales y, por supuesto, sanitarios que han afectado al país en el último tiempo. En este sentido, Mathieu Méot, Broker Industrial Cushman & Wakefield, aseguró que el mercado de bodegas ha experimentado dos efectos notorios desde la crisis social de octubre de 2019 y luego los efectos de la pandemia. “El primero es el cambio de requerimientos, de parte de aquellas empresas que necesitan bodegaje. El segundo es la adaptación que tuvieron que implementar producto de la pandemia, lo que se vio reflejado en movimientos de oferta y demanda”, señaló.
Los dos fenómenos sociales anteriores se relacionan con el mercado de bodega de la siguiente forma: “desde el punto de vista de la seguridad, la crisis social de octubre de 2019 provocó que muchas empresas sintieran miedo de perder sus bienes, ante lo cual buscaron arriendos en parques logísticos que les proveyeran un buen sistema de seguridad. Luego, a causa de la pandemia, se generó un movimiento hacia la reactivación de parte de las empresas, pymes y servicios logísticos tercerizados (3PL), motivadas por la alta demanda de productos para combatir el Covid -19”, indicó Méot.
Este mayor dinamismo habría provocado que la vacancia de bodegas cerrara “el año 2020 en 5,89%, equivalente a una reducción de 40% o una disminución de la superficie disponible de 252.000 m2”, comentó el ejecutivo de Cushman & Wakefield. De la misma manera, la urgente necesidad por este tipo de espacios, altamente demandados, causó un aumento en el built to suit o una suerte de pre-arriendo en las bodegas en estado de construcción, según el ejecutivo.
En el análisis de Méot, los valores de lista de pre-colocación de los espacios de bodegas son 5% superiores a lo observado durante el primer semestre 2021, debido a la escasa oferta y a que las empresas están dispuestas a pagar más para asegurar la disponibilidad de productos y servicios, y asegurar tiempos de entrega a sus clientes.
Finalmente, el ejecutivo de Cushman & Wakefield comentó que en la actualidad existe una baja vacancia de bodegas clase A, lo que se traduce en 10.800 m2 disponibles en el primer semestre de 2021 en Chile, para los arrendatarios de grandes empresas internacionales. En este primer semestre, según analizó Méot, el arriendo alcanzó una cifra de 243.200 m2 (sólo bodegas clase B), cifra comparable a la del cierre del 2020, producto de un mayor presupuesto de las empresas del retail que proyectaron un mejor año en cuanto a las ventas argumentadas por los retiros del 10% de las AFP, llevando a las bodegas a una vacancia histórica de 1,5%.
Así, para fin de año, se espera que se completen 138.000 m2 de una obra en el submercado Norte, que estaría completamente alquilado.
LA MIRADA DE LA INDUSTRIA
Como es sabido, el mercado del bodegaje por años reflejó su éxito en la cantidad de m2 construidos. La grandeza de los principales Centros de Distribución eran reflejo del posicionamiento y eventual éxito comercial de una empresa. Sin embargo, hoy esa premisa de éxito ha quedado atrás de la mano de la tecnología, la automatización y, por supuesto, con el boom del comercio electrónico que ha abierto un mundo nuevo para las empresas de bodegas.
Frente a estos cambios, cabe preguntarse ¿dónde radica entonces el factor diferenciador entre los actores de este mercado? y ¿cómo enfrentan estos cambios y se ajustan a las necesidades de los clientes? Para ahondar en estos temas, conversamos con Marco Ortega, gerente comercial de Bodegas San Francisco; Carlos Figueroa, Gerente General de Central Bodegas; David Furman, COO Empresas Danco y Rodrigo Núñez, Gerente de Expansión Campos Chile, quienes coincidieron que la actividad constante del mercado, el rol del comercio electrónico y las nuevas necesidades de la industria remecen constantemente el sector bodegaje, cuyo rol ha quedo en evidencia en estos tiempos complejos.
La sensibilidad de este sector a los factores externos de la cadena logística, como por ejemplo, los problemas de abastecimiento, la dificultada del transporte marítimo, el cierre de puertos, las nuevas estrategias aplicadas al abastecimiento, el manejo del inventario, la necesidad constate de eficiencia en el transporte son sólo algunos de los factores que entran en juego al momento de analizar los cambios y las proyecciones de este mercado.
“Activa”, así define Marco Ortega la performance de la industria del bodegaje este 2021, resaltando “la constante captura de m2 de todo tipo, desde mini bodegas, bodegas de hasta 500 m2 y centros de distribución de distintas envergaduras”. Esta realidad hace pensar al ejecutivo de BSF que la demanda por m2 será algo que se mantendrá por los próximos meses, dando una señal de agilidad y estabilidad a la industria.
Por su parte, Figueroa aseguró que el mercado de bodegaje no sólo ha visto aumentada su demanda en los últimos meses, sino también ha sido “resiliente”; situación que a su juicio se refleja en los estudios que demuestran una caída importante de la vacancia como lo vimos anteriormente.
Al momento de ahondar en el porqué de esta situación, el gerente de Central Bodegas afirmó que la demanda por m2 se debe a una tríada de condiciones: “El crecimiento del e-Commerce, al aumento del stock de seguridad de muchas empresas y al rebalanceo de las ubicaciones”.
Por su parte, David Furman definió el momento de la industria como “movido”, en lo relativo a la oferta de nuevas superficies y a demanda de m2. En este sentido destacó los principales drivers, indicando: “incremento en la demanda por superficie, principalmente por el auge del comercio electrónico (la demanda 2021 se encuentra similar al promedio histórico); Disminución en la oferta de nuevas superficies, dada la postergación de nuevos centros por cautela ante la incertidumbre país y la pandemia; lo que es contrario a la demanda que se encuentra en su promedio histórico, la oferta se encuentra aún más de 30% bajo promedio histórico. Todo lo anterior ha hecho que la vacancia esté mínimos, en torno al 1%. En nuestro caso es 0%”
Sin embargo, estos cambios estructurales han venido de la mano de un cambio cultural, en cuanto, a las necesidades y requerimientos de los clientes que han impulsado a las empresas a mirar más allá y, en algunos casos, a reajustar sus servicios y soluciones.
En este sentido, Carlos Figueroa comentó que lo más frecuente, en cuanto a los nuevos requerimientos de los clientes, en el último tiempo, ha sido “el rebalanceo de posiciones o la diversificación de las ubicaciones geográficas”.
“Empresas, por ejemplo, que tenían solo una bodega buscaron diversificar geográficamente, agregando posiciones más cerca de sus clientes, o bien, empresas que tuvieron que salir a buscar nuevas posiciones fruto de que su bodega, que antes de la pandemia cumplía con sus necesidades, les quedó chica. Sin embargo, desde el punto de vista de los requerimientos que debe cumplir un centro de bodegaje no se vieron cambios en las necesidades. Ubicación, seguridad y precio siguen siendo los más importantes a la hora de elegir una bodega”, detalló.
En este sentido, Núñez destacó la ubicación y buenos accesos como un factor diferenciador, más aun considerando el desarrollo online. También destacó el hecho de que los clientes hoy vean las instalaciones con una mirada clara de automatización, lo que le da un sello diferente a las instalaciones.
En tanto, el ejecutivo de BSF coincidió en que la seguridad, flexibilidad en m2, flexibilidad en periodo de contratos, ubicación estratégica para la logística y, por último, pero no menos importante, un precio competitivo y constante en el tiempo son atributos y requerimientos que se han mantenido entre los clientes.
Como queda en evidencia, tras los comentarios de los ejecutivos, las necesidades de los clientes en términos de atributos o cualidades de las instalaciones no ha tenido grandes cambios. La seguridad, en todas sus dimensiones, sigue siendo un factor de preocupación y un elemento diferenciador entre los actores de esta industria.
EL REMEZÓN ONLINE
No es un misterio que la pandemia impulsó el desarrollo del comercio electrónico en Chile, generando un cambio en cuanto a la demanda de servicios relacionados con esta actividad. En este sentido, el mercado del bodegaje no ha estado exento a este movimiento y también fue remecido por el boom del canal online.
Tal como comentó Marco Ortega, el desarrollo del comercio electrónico se ha vuelto más importante y ha ido tomando un rol clave en la captura de m2. En este sentido, el ejecutivo enfatizó en lo importante que es “identificar cómo los clientes se van adaptando a los desafíos del e-Commerce, desde sus actuales espacios o simplemente moviéndose a nuevas bodegas para incorporar este modelo en su logística”.
Para el COO de Empresas Danco, en tanto, “la mezcla que se generó producto de la aceleración del comercio online entre: la atomización de las labores de picking y packing, a nivel de bultos pequeños y también la necesidad de montar procesos que permitan procesar los retornos de productos, incrementaron la superficie logística necesaria para un mismo volumen de venta”, impulsando el sector.
En tanto, para Carlos Figueroa el comercio electrónico es hoy el principal driver del mercado. “Mientras más crece la penetración de mercado del e-Commerce, mayor es la necesidad de buscar posiciones para satisfacer a la demanda de los clientes”, afirmó el ejecutivo, dejando claro el rol que tendría este canal en la oferta/demanda de m2.
Asimismo, el gerente de Central Bodegas ahondó en los que –a su juicio- son los requisitos que plantea el canal de venta online, cuyo foco central está en alcanzar una cercanía con sus clientes, lo que genera a su vez una mayor agilidad y eficiencia de la operación, sobre todo en la última milla o despacho. “Las nuevas posiciones deben estar cerca de la demanda, con la finalidad de cumplir con el compromiso de entregar a un costo razonable. Hoy más de la mitad del costo de la logística se lo lleva el transporte”, agregó Figueroa.
¿CÓMO NOS PROYECTAMOS?
Tras un periodo marcado por la incertidumbre es difícil realizar análisis y proyecciones. La sensación de constante cambio es algo que aún está presente en las distintas industrias, a nivel mundial; más aún cuando todavía quedan aspectos por mejorar que influyen en la cadena logística como es la reactivación económica, el comercio marítimo internacional, la estabilidad en la empleabilidad, entre otros.
Sin embargo, y considerando dichos factores, Ortega comentó que “los altos valores de fletes marítimos, la baja disponibilidad de contenedores, los cierres de los principales puertos en China y la rápida recuperación de la recesión provocada por la pandemia, sin duda ha generado una distorsión en los arriendos de espacios de almacenaje”.
Núñez se declaró confiado en que la industria mantendrá su “buen ritmo; y la venta online cada día seguirá funcionando mejor; lo que hará que la operación de clientes que tienen bodegas construidas y/o arrendadas en pandemia sigan funcionando y mejorando procesos internos para maximizar la experiencia de sus clientes”.
Por su parte, Carlos Figueroa reiteró al rol del comercio electrónico en la industria del bodegaje como factor clave en la proyección del mercado; indicando que “si bien, es probable que las tasas de penetración del comercio electrónico caigan un poco de los actuales niveles serán, sin duda, más altas que las tasas prepandemia. Por otra parte, dada la visión más estrategia de la logística dentro de la empresa, creemos que los requerimientos y solicitudes de los clientes irán en línea la construcción de Centros de Distribución que permitan generar un flujo fluido de transportistas, que permitan mayor flexibilidad y con una ubicación más estratégica”. Responder a estos requerimientos marcará –según el gerente de Central Bodegas- el movimiento del mercado en los próximos meses.
Desde la mirada de Furman, la industria continuará con una baja en la vacancia. Sin embargo, el ejecutivo proyecta que a dos años plazo, la oferta de nuevas superficies “podría llegar a niveles promedios históricos y, por ende, la vacancia debería volver a ser del orden del 5-6%”.
Y para responder a estos nuevos desafíos, las empresas se han preparado. En BSF, por ejemplo, están construyendo 4 proyectos en la Región Metropolitana, enfocados en el e-Commerce, siendo 3 de ellos Centros Logísticos monoclientes. En tanto, Central Bodegas ha incorporado la modalidad buil to suit dentro de su oferta y en la actualidad se encuentra construyendo uno de ellos en el sector Norte de Santiago, el que se espera sea entregado en el primer semestre de 2022. En Empresas Danco están enfocados en la construcciones de centros a la medida y para eso cuenta con más de 50 hectáreas en la Autopista del Sol y Noviciado. Finalmente, Campos Chile se encuentra con varios proyectos en diferentes ubicaciones de Santiago, ya sea trajes a la medida o bodegas especulativas; y viendo también el desarrollo en Regiones para 2022.
Así, tal como queda en evidencia con las opiniones de los ejecutivos de estas cuatro importantes empresas del mercado, la industria de bodegaje enfrenta un momento de desafíos, pero también de oportunidades para posicionarse como un partner de sus clientes, a través de la oferta de soluciones diferenciadoras.
La capacidad de mirar los cambios y las necesidades de los clientes; el fortalecimiento de la relación comercial de la mano de la flexibilidad y el reforzamiento de los pilares estratégicos de cada compañía han sido fundamentales para mantenerse, desde la denominada crisis social de 2019 y posteriormente con la pandemia, activos y poder responder a las modificaciones del comercio y el consumo, a nivel nacional.
La industria del bodegaje ha transitado por un periodo de cambios; sin embargo, la preocupación por la seguridad y la necesidad de espacios para el desarrollo del canal online ha marcado este último periodo. Veremos cómo se moverá el mercado el próximo año; cuáles serán los desafíos de la denominada nueva normalidad y quiénes sabrán leer los escenarios de la ‘Nueva Logística; actitudes comerciales que les permitan seguir creciendo y posicionándose como un eslabón fundamental en el ecosistema logístico actual.