Liberados ya los principales reportes de Mercado Inmobiliario Industrial chileno, asistimos a nuevos puntos de vista y tendencias proyectados para este sector, que a la fecha transita en un contexto económico nacional marcado por la recesión y la incertidumbre económica que ha llevado a los hogares a ajustar sus niveles de consumo.
Según reportan desde la prestigiosa consultora inmobiliaria CBRE, en su estudio de mercado “Santiago Industrial 1S”, como efecto de este “ajuste del consumo de los hogares”, “las necesidades de almacenamiento del sector retail en el mediano plazo serán menores”. No obstante, la consultora también indica que “la baja oferta disponible, tanto actual como futura, ha creado un volumen de demanda acumulada que sostendría el mercado en buenos términos” mientras la economía se reactiva.
Al mismo tiempo, desde CBRE indican que “la relativa normalización de las cadenas logísticas (tras la pandemia) ha hecho crecer las importaciones de bienes de consumo, que registran un alza del 16,5% a 12 meses al cierre del semestre, concentrado en mayor medida en los bienes semidurables como Vestuario y Calzado”, coyuntura a partir de la cual “el mercado de centros de bodegaje se beneficia y vuelve a marcar récords de demanda, que prácticamente agota el espacio disponible, la que ya acapara cerca del 80% de la producción futura”.
Si lo miramos desde otro punto de vista, tenemos que si bien en la actualidad se evidencia un freno importante en las ventas del sector retail (trimestre móvil junio-agosto marca una baja del 13% en ventas presenciales) y una consecuente baja en la demanda, los niveles de vacancia se afectan hacia la baja, ya que el “consumo del inventario” almacenado en Centros de Distribución o bodegas es mucho más lento.
Con todo, las proyecciones de la consultora CBRE se enmarcan en los parámetros informados por sus pares Cushman & Wakefield (0.4%) y JLL (0,1%) hace dos meses; estableciendo niveles de vacancia del 0.46%, denominado el actual momento del mercado inmobiliario industrial bajo el rótulo de “sub-ofertado en un contexto de demanda acumulada”.
En materia de absorción, en tanto, según estima CBRE, durante la primera mitad del año en curso, ésta suma 145.882 m2, un 25% por sobre el semestre anterior y levemente superior al promedio de los últimos 5 años. “Si bien el volumen de absorción crece, es bajo en relación con el dinamismo de la demanda, que agota el espacio disponible y acapara un gran porcentaje de la producción futura, síntoma de un mercado sub-ofertado que no pudo anticiparse a la aceleración de la demanda registrada durante la pandemia a raíz del cambio en los hábitos de compra y al aumento del consumo producto de la mayor liquidez”, establece el reporte.
A partir del análisis de los expertos inmobiliarios, el mercado inmobiliario industrial “juega sus fichas en la producción futura” y los desarrolladores se encuentran activamente colocando dichos espacios y acelerando la gestión de nuevos proyectos. La pregunta es ¿Dónde?
SECTORES AL ALZA EN UN MERCADO SATURADO
En respuesta a la interrogante propuesta, lo primero a definir es que los proyectos que están viendo la luz durante el segundo semestre 2022, están abriendo nuevos horizontes emergentes para la actividad industrial en el ámbito logístico.
Según establece el reporte de CBRE, la producción del 1S de 2022 alcanzó los 136.200 m2, correspondientes a desarrollos ubicados en las comunas de Quilicura, Colina y Pudahuel (Noviciado). Dicha producción, si bien mejora en relación con el semestre anterior con una tasa de crecimiento del 3,2% anual, está muy por debajo del promedio de los últimos 5 años, lo que soporta la tesis de la prolongación de un mercado sub-ofertado en un contexto de creciente demanda.
¿Y la producción futura?, según el reporte, a la fecha, los proyectos en construcción suman aproximadamente 400.000 m2 e ingresarían al mercado en el periodo 2022 (2S)-2023. A esto se suma un volumen aproximado de 450.000 m2 proyectados que se encuentra en la fase de permisos de edificación y nuevos proyectos en el pipeline de los grandes operadores.
Siempre en torno a las zonas de mayor participación en el mercado inmobiliario industrial, desde Colliers International indican que, al cierre del primer semestre de 2022, la Zona Poniente registra un 39,5% del total de la superficie arrendable, seguido por la zona Norponiente con un 21,9%, la Zona Norte con un 21,7%: mientras que las zonas Sur y Centro de la RM registran una menor concentración de oferta, con un 11% y 5,5% respectivamente.
Si consideramos este indicador y lo relacionamos en términos de vacancia, tenemos que las Zonas Poniente, Norponiente y Sur registran una tasa de vacancia actual del 0.1%, mientras que la zona Norte se instala con una vacancia del 0.3%.
Por su parte, el reporte de Mercado de Bodegaje elaborado por GPS Property Solutions, confirma la tendencia de participación de Colliers, posicionando al Corredor Poniente con un 44% de presencia, seguido del Corredor Norponiente con un 25%, el Corredor Sur con un 17%; ubicando en cuarto y quinto lugar de participación a los corredores Norte y Oriente con tasas de participación equivalentes al 13% y 1%, respectivamente.
A partir de las cifras expuestas, el Sector Poniente mantiene su liderazgo estructural, aunque ello no implica que los sectores Norte, Nororiente y Sur queden relegados, muy por el contrario. Los grandes desarrolladores del mercado de bodegas nacional están apostando fuertemente por estas Zonas en “ascenso”, las que día a día ganan en conectividad (debido al desarrollo de nuevos ejes viales) y competitividad debido al valor del suelo; un punto que no se puede dejar de lado, considerando que la actual dinámica de mercado vuelve a poner sobre la mesa el complejo escenario del mercado de suelo industrial, que no solo cuenta con baja disponibilidad a altos precios, sino también con una demanda en ciernes, debido a que actores de mercados emergentes (como el mundo TI) también están en la búsqueda de suelos para expandir sus m2 de operación.
EL PUNTO DE VISTA DE LOS DESARROLLADORES
A partir de las cifras y análisis expuestos, resulta relevante conocer la visión de los desarrolladores del mercado inmobiliario Industrial nacional. Para ello, en esta oportunidad contaremos con la mirada de dos importantes operadores: Campos de Chile, cuyo operador del mercado de renta inmobiliario industrial: Avanza Park, literalmente, avanza a paso firme en las zonas norte, norponiente y sur de la Región Metropolitana; y Megacentro, destacado desarrollador de complejos logísticos de renta, que en la actualidad posee la mayor cobertura territorial de condominios de bodegas y Centros de Distribución a nivel país.
Consultados respecto a cómo evalúan el actual momento del mercado de renta inmobiliaria industrial, los ejecutivos: Nicolás Paulsen, gerente comercial de Megacentro y Nicolás Chelebifski, Subgerente de marketing de Campos de Chile coinciden en que el mercado de bodegaje se encuentra en franco ascenso, con un enfoque en lograr espacios escalables, pensados tanto para el desarrollo de operaciones logísticas eficientes, como también para la comodidad de los colaboradores, en cuanto a cercanía y conectividad. En esta línea, destacaron aspectos como el enfoque sustentable de los desarrollos que sus respectivas empresas están emprendiendo.
En torno a los aspectos que los clientes valoran del servicio de renta inmobiliaria industrial, Nicolás Paulsen sostuvo que “Por supuesto, aspectos como la conectividad y la seguridad de los condominios de bodegas o centros logísticos es, son aspectos determinantes para elegir entre uno u otro desarrollo. No obstante, hoy los clientes son mucho más exigentes en materias como la calidad de la construcción, pisos, alturas, andenes, etc.; con énfasis en aspectos como la sustentabilidad y el uso de energías renovables en los recintos, ya sea en formato de condominio o en desarrollos Build to Suit (BTS)”.
En esta línea, Paulsen destacó el compromiso de Megacentro en torno a los referidos requerimientos (calidad y sustentabilidad) argumentando que “en 2019 Megacentro obtuvo la certificación como “Empresa B”, lo que nos marca una hoja de ruta en torno a enfatizar en aspectos como la sustentabilidad, el relacionamiento con nuestras comunidades vecinas, incorporando temas como el uso de energías renovables en nuestros desarrollos inmobiliarios, entre otros aspectos”.
Nicolás Chelebifski, gerente de marketing de Campos de Chile, también apunto a la conectividad y seguridad como los principales aspectos que los clientes evalúan a la hora de la renta inmobiliaria, en esta línea, señaló que “según nuestras las encuestas de satisfacción que hemos realizado a nuestros clientes, los dos atributos mejor evaluados son la conectividad y la seguridad. Nuestras bodegas cuentan con seguridad 24/7, control de Circuito Cerrado de Televisión (CCTV), cerco eléctrico y estamos siempre monitoreando el desempeño de las administraciones de nuestros condominios de bodegas, exigiendo ciertos estándares a nivel de capacitación de los guardias, planes de acción frente a eventos complejos, entre otros”.
En lo referido a la conectividad, Chelebifski sostuvo que todos nuestros los proyectos vigentes y que están por comercializarse en nuestros Condominios de Bodegas Avanza Park cuentan con conectividad privilegiada a las principales carreteras del país, lo que es altamente valorado por los clientes. No obstante, también resaltó aspectos como la conectividad para las personas, destacando el proyecto Las Hortensias, ubicado en la comuna de Cerrillos, al interior del anillo de Américo Vespucio. “Este proyecto de reciclaje industrial alcanza los 9.875 m² construidos y además de contar con estrega inmediata, su ubicación resulta estratégica no sólo para operaciones de última milla, por ejemplo, sino también para los trabajadores, dada su cercanía con estaciones del metro y locomoción colectiva, lo que hoy es un plus para las empresas u sus colaboradores”.
En materia de sustentabilidad, el ejecutivo de Campos de Chile destacó el impulso que la compañía está dando en materia de uso de energías renovables en sus condominios, así como “la reutilización de las aguas grises para alimentar nuestras áreas verdes, lo que no sólo contribuye a nivel mediomabiental, sino también en los costos de gastos comunes de nuestros Condominios”.
NORTE Y SUR, LAS ZONAS QUE SE CONSOLIDAN CON NUEVOS PROYECTOS
Considerando que una de las principales problemáticas que los desarrolladores han debido afrontar en el último tiempo es la escasez y el encarecimiento de los suelos industriales, muchos han optado por avanzar hacia sectores emergentes para la actividad almacenamiento logístico en la Región Metropolitana, extendiendo incluso su cobertura al resto del país; con el fin de mantener una oferta de m2 para empresas del retail, emprendedores y Pymes que siguen buscando espacios de bodegas en un mercado altamente saturado.
En esta línea, Chelebifski comentó que, desde su entrada al mercado chileno, Campos de Chile ha mantenido una estrategia de compra de paños industriales en los sectores sur, norte, norponiente y poniente de la RM, gracias a lo cual han tenido la posibilidad de mantener una oferta de m2 vigente para el mercado nacional a pesar de escasez de suelo. “No hemos parado de construir y tenemos oferta disponible con entrega inmediata tanto en nuestros condominios de bodega Avanza Park, como en desarrollos BTS”.
En este plano, resulta relevante lo hecho por Campos de Chile, considerando que en la actualidad mantiene oferta de arriendo en sectores emergentes, tales como Renca (Miraflores y La Divisa), Quilicura (Saladillo) y Huechuraba (Avanza Park Riesco); venta en blanco en los proyectos Avanza Park Caupolicán (Quilicura) y Las Hortensias (Cerrillos), además de espacios disponibles en su próxima entrega: La Divisa San Bernardo, proyecto desarrollado en 4 etapas que pondrá en el mercado 113 unidades de bodegas en arriendo. “Este proyecto de arquitectura flexible y funcional apunta a empresas que buscan optimizar sus procesos en un mismo espacio; integrando bodegaje, almacenamiento y distribución de última milla. En lo específico, el módulo 4 de este proyecto, destaca por su enfoque 100% logístico, ya que posee la mixtura propia de los condominios de bodega de gran envergadura”, destacó Chelebifski.
Desde Megacentro, en tanto, la apuesta también es grande en la zona norte de la RM, donde se emplaza Megacentro Buenaventura (Colina) que a marzo de 2023 espera poner a disposición del mercado nacional entre 80.000 a 90.000 m2 de bodegas. la conectividad y categoría en construcción destacan en este esperado proyecto, ya que además de ubicarse en un consolidado sector Industrial de la zona norte de la Región Metropolitana, posee conectividad inmediata con la Ruta 5, cercanía a la Autopista Los Libertadores, y a los sectores industriales La Montaña y San Ignacio, así como acceso en minutos con la circunvalación de Américo Vespucio, lo que permite una gran conectividad con el aeropuerto internacional AMB, y el sector oriente de la capital.
No obstante, Megacentro también destaca por su posicionamiento a nivel país. En esta línea, Paulsen indicó que “la región metropolitana es una plaza que tiene mucho movimiento y donde siempre buscamos crecer, en esta línea, el sector norte y norponiente ha mantenido un constante desarrollo principalmente por la calidad de su desarrollo vial. No obstante, también buscamos desarrollar nuestra oferta a lo largo de todo Chile, y vemos grandes oportunidades en todas las regiones de nuestro país, lo que nos ha valido ser reconocidos como la empresa de mayor cobertura a nivel nacional”. Efectivamente, Megacentro a la fecha cuenta con Centros Logísticos en las regiones de Temuco, Concepción, Rancagua Copiapó, Coquimbo, Antofagasta, Quilpué y Puerto Montt.
Finalmente, Paulsen destacó la oferta que la compañía está consolidando en el rubro Mini Bodegas para el mercado Pyme, a través de la transformación de espacios industriales en la comuna de Ñuñoa, “una tendencia que se viene dando debido a la creciente demanda de espacios más pequeños en sectores de alta conectividad urbana, con gran potencial para operaciones de última milla”, finalizó el ejecutivo.