Mirar hacia zonas emergentes, embarcarse en un Join Venture o reciclar espacios urbanos, son tres estrategias que los desolladores de bodegas han debido implementar ante la problemática de la escasez y el alto valor de suelo urbano; un fenómeno que se ha visto agravado en la última década debido las restricciones de construcción impuestas por las autoridades incumbentes en los planes reguladores, al incipiente desarrollo de la industria de bodegaje en dicho periodo debido a la alta demanda de almacenamiento logístico; factores que a la fecha han derivado en la nula vacancia de mt2 en los últimos 24 meses.
A finales de julio, las principales consultoras del sector inmobiliario industrial liberaron sus tradicionales reportes semestrales del mercado de bodegaje, instrumentos que nos permiten conocer el estado del arte, rangos tarifarios, puntos de vistas y nuevas tendencias para este sector que, a la fecha, transita en un contexto económico marcado por la volatilidad e incertidumbre económica que ha derivado en un ajuste a la baja en los niveles de inventario almacenado e importado y un importante descenso en el consumo privado.
En este contexto, cabe destacar los datos publicados por la Cámara Nacional de Comercio, Servicios y Turismo de Chile (CNC) que indican que en el primer trimestre de 2023 el volumen de importaciones de los productos de retail se desaceleró en un 41,3 % en el comparativo anual, tras caer un 40,5 % en el último trimestre del año pasado. En torno al consumo, en tanto, la CNC informó que, en el segundo trimestre de 2023, las ventas minoristas cayeron un 11,9% real, tras descender un 14,1% en el primer trimestre. Así, el primer semestre del presente año cerró con una baja en las ventas del 13%.
A partir de lo expuesto y entrando en materia, las cifras del mercado inmobiliario industrial -referidas al desempeño del sector durante el primer semestre de 2023- ciertamente se ven afectadas por los factores descritos previamente, sobre todo en lo atingente a los niveles de vacancia y producción de nuevos mt2 de bodegas. En esta línea, al cierre del primer semestre del año en curso, los reportes de bodegaje industrial elaborados por Colliers International, GPS Property Solutions y Cushman & Wakefield exponen un alza muy moderada en el índice de vacancia de bodegas y abordan otras tendencias que pasamos a detallar.
DE LA VACANCIA Y TARIFAS
Respecto a la dimensión de Vacancia, el reporte de Cushman&Wakefield concluye que “el primer semestre del año 2023 cierra con una vacancia de 1,02%, marcando un incremento del 500% respecto al semestre anterior (0,17%). Según la consultora, esta alza se debe a términos de contratos de superficies de almacenamiento, en su mayoría inferiores a 2.000 m²., 72% de las cuales pertenecen a centros clase B. “Esta inestabilidad se estaba observando desde fines del año 2022, en los cuales distintos ocupantes decidieron no renovar sus contratos debido a los altos precios de arriendo y a la disminución de sus stocks de productos. Esto no fue perceptible en primera instancia, debido a la alta demanda existente. Esto ha cambiado paulatinamente, observándose una dilatación en los tiempos de espera de nuevos ocupantes y por consiguiente una caída en el precio de arriendo pedido”.
Por otra parte, GPS Property Solutions (1,2%) en su reporte de bodegas del 1S2023, manifiesta que “pese a que este mercado representa más 5 MM de m², en la actualidad la superficie disponible es mínima producto de una demanda que se ha mantenido sostenida en los últimos años, registrando una vacancia del 1,2%”. Al mismo tiempo, la consultora estima que “el aumento de la vacancia ha presionado los valores de lista a la baja, anotando una caída de este indicador en comparación al período anterior, pasando de 0,195 a 0,176 UF/m². Sin embargo, se observa que los precios de cierre se mantienen en relación con el semestre pasado”.
Finalmente, en torno a cómo se comportará la tendencia de vacancia para el resto del año y 2024, Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers International indicó que “el mercado seguirá con muy bajo nivel de vacancias, considerando que el ingreso de nuevas ofertas está bastante limitado. Por su lado, los altos costos de arriendo de espacio de bodegas, obliga a los usuarios a optimizar su espacio, y proceder en muchos casos a subarriendos por parte del espacio”, agregando que “dado que el transporte internacional está operando a niveles cercanos a la normalidad, la planificación de los stocks es más viable y con ello, los espacios de bodegaje requeridos”. En tanto, a nivel tarifario, el reporte de Colliers indica que “los precios observados durante este primer semestre nuevamente registran una leve disminución en comparación con el semestre anterior (2S 2022), pero manteniéndose todavía en niveles superiores a los observados durante el año 2021, alcanzando un valor de 0,168 UF/m²”.
LA ESCASEZ DE SUELO Y LA PRODUCCIÓN FUTURA
Si consideramos la relación entre la nula vacancia y la dimensión de producción futura de nuevos m² de bodegas para el mercado nacional, tenemos que el desempeño de estos indicadores en los últimos 10 años no sólo se ha relacionado con factores como la sostenida demanda de almacenamiento logístico, sino también con otro fenómeno que preocupa y ocupa a los actores del ámbito inmobiliario industrial: la escasez de suelo en la RM.
En este contexto, las consultoras del ámbito inmobiliario industrial han alertado constantemente respecto de este fenómeno, proponiendo que entre las principales barreras que se observan para el desarrollo de nuevos proyectos se encuentran tanto el alto valor como la escasez de suelo en sectores industriales consolidados, lo que a su vez ha derivado en la generación de nuevos polos industriales en “zonas en ascenso”.
¿A qué se debe esta escasez de suelo industrial para desarrollos logísticos en la RM? Según lo expuesto por Reinaldo Gleisner, “la disponibilidad de suelo en la RM, como en todo el país, está sujeta a los planes reguladores comunales, intercomunales o regionales. La normativa de uso de suelo condiciones de construcción, se complejiza por otras normas que se deben respetar, que son las normas ambientales y de transporte.
Consecuentemente, la responsabilidad principal radica en las normativas dictadas por la autoridad”. Ahondando en el análisis, Gleisner apoya su tesis, tomando como referencia lo expuesto por el destacado urbanista Marcial Echenique, quién aseveró recientemente que “en Chile se generó una escasez artificial de terrenos; debido a que a inicios de los años 90 se restringió el desarrollo urbano y se puso un límite alrededor de las ciudades”. Según Gleisner, “los terrenos industriales son parte de los terrenos urbanos y, por tanto, está limitado en su extensión al límite urbano. Esta condición lleva concentrar los desarrollos logísticos, generando naturalmente, alzas de precios del suelo sucesivos, en este contexto de “escasez artificial” mencionado”.
Consecuentemente, el vicepresidente de Colliers International indicó “es lógico que se deba cuidar el medio ambiente y, en especial, en el caso del transporte y bodegaje, se debe cuidar la calidad de vida de las personas. Sin embargo, esto no puede ser impedimento para incorporar nuevas áreas al desarrollo de la ciudad y en particular la industria del almacenamiento que es parte insustituible del desarrollo del país”.
Siempre en torno al fenómeno de la escasez de suelo, Mathieu Méot, Broker Industrial en Cushman & Wakefield Chile coincide con lo expuesto por Gleisner, respecto a las limitantes derivadas de los planes reguladores metropolitanos y comunales que han definido las áreas industriales, agregando a este factor, el hecho de que “en los últimos ocho años se ha incrementado en más del 40% el stock total de bodegas en la RM y por otro lado, tenemos que las áreas residenciales se están expandiendo, restando terreno a la industria que se está arrinconando cada vez más hacia la periferia de la ciudad”.
En esta línea, un cuarto factor que explicaría la escasez de suelo según Méot, es el hecho de que, en la Región Metropolitana, la industria logística y la manufactura comparten (y compiten por) el espacio industrial. En el caso de la manufactura, específicamente, se trata de terrenos que fueron adquiridos hace más de 50 años, amplios paños que en muchos casos están en desuso y hoy son altamente codiciados por la industria del almacenaje logístico ya que se encuentran en zonas estratégicas.
Si a lo anterior se suma el alza de las contribuciones de los terrenos, el incremento de los costos de construcción (30% en 2022) y de las tasas de financiamiento, tenemos que la industria inmobiliaria industrial enfrenta un escenario complejo que, en la práctica, hace prácticamente inviable un desarrollo de nuevos proyectos bodegaje en ubicaciones tradicionales en torno a los ejes estructurantes. ¿Qué hacer entonces?
ESTRATEGIAS FRENTE A LA ESCASEZ DE SUELO
Consultados respecto a las estrategias que los desarrolladores de bodegas han debido poner en marcha para hacer frente al fenómeno de la escasez y el alto valor del suelo, los expertos de Colliers International y Cushmann & Wakefield coinciden en tres iniciativas específicas: Desarrollo0llar proyectos en las denominadas Zonas en Acenso; desarrollar Join Venture con propietarios de terrenos y embarcarse en proyectos de reciclaje Industrial.
En lo relacionado a la primera estrategia, y tal como ha ocurrido en otros países, tenemos que en los últimos años los nuevos ingresos de mt2 de bodegas en la RM se han circunscrito principalmente en los denominados polos incipientes o “en acenso”, en ejes estructurantes más alejados. Esta estrategia, que seguirá en curso, no ha implicado la pérdida de accesibilidad y conectividad, según los expertos, ya que han ido de la mano de mejoras viales para garantizar su vinculación eficiente con los principales terminales portuarios de la región de Valparaíso y con el Aeropuerto AMB. Ahora bien, cabe destacar que estos terrenos requieren más trámites en términos de permisos, lo que en general implica dos o tres años de inversión que -sin duda- impactan en la rentabilidad del proyecto.
Respecto de esta estrategia, Méot indicó que “hay muchos desarrolladores de bodegas que ya tienen comprados sitios en sectores pocos desarrollados como rinconada de Maipú, el norte de Lampa, San Bernardo, entre otros. Se trata de terrenos más económicos que tienen la limitante de ser terrenos agrícolas o estar definidos como zonas urbanas condicionadas (ZUC), por lo cual su tramitología para la construcción del proyecto es más compleja”. De acuerdo a lo expuesto por Méot, para obtener los permisos de edificación de proyectos inmobiliarios industriales en estas zonas, se deben presentar, al menos, un anteproyecto, informes de mitigación vial (IMIV) y eventualmente una Declaración de Impacto ambiental (DIA) para demostrar que no se está desperdiciando un buen suelo agrícola, “por lo tanto, la tramitología para un sitio de estas características puede tomar de 12 a 18 meses incluso, mientras que para construir en un terreno urbano el plazo es de 6 a 8 meses. No obstante, si estos proyectos se trabajan con tiempo suelen ser muy rentables”, indicó.
A este respecto, Reinaldo Gleisner agregó que “dada la complejidad normativa, los suelos disponibles se compran condicionado a las aprobaciones cruciales previamente, en muchos casos, sujeto Permisos de Edificación.
Indudablemente, esto ralentiza y hace mucho menos fluido el mercado del suelo. Debe considerarse, además, la tardanza enorme en la aprobación de los permisos y autorizaciones. Así, la falta de fluidez del mercado incide en el alza de precios del del bodegaje y sus cánones de arriendo”.
Ahora bien, en torno a la segunda estrategia, denominada Join Venture, tenemos que esta implica la asociación entre el dueño de un paño industrial y una empresa desarrolladora de proyectos inmobiliarios. De acuerdo con lo descrito por Méot, existen varias fórmulas para llevar a cabo un Join Venture. “La empresa desarrolladora puede proponer comprar su parte al dueño del terreno en un plazo acotado o se pueden otorgar acciones o participación en el proyecto; o pagar al dueño en unidades (bodegas). Un ejemplo emblemático de este tipo de estrategia en el mercado nacional es ENEA, que es uno de los principales dueños de terrenos en la zona poniente. Ellos tienen terrenos muy cotizados, que en muchos casos es capital inmovilizado. Entonces para capitalizar el terreno, cuando ellos participan en proyectos de este tipo, al final son dueños de una bodega que pueden rentabilizar. Son dueños de un producto mucho más líquido, con una plusvalía mas alta y participan en un mercado más dinámico”.
En torno al Join Venture, Gleisner explicó que “se trata de una estrategia importante, habida consideración de la permanente alza de precio del suelo. Ningún dueño de suelo apto quiere renunciar a la plusvalía de su terreno en el tiempo, plusvalía que históricamente ha sido mucho mayor que el rendimiento promedio de inversiones financieras”, explicó. Razón por la cual este tipo de “aventuras” resulta tan interesante.
Finalmente, en lo referido a la tercera estrategia de Reciclaje Industrial, Méot indicó que los principales exponentes de estas iniciativas son Megacentro y Central Bodegas. En torno a la complejidad de esta estrategia indica que “lo primero a considerar es que las especificaciones técnicas del inmueble que se compra sean reciclables, es decir, que sea una estructura sólida, con una buena altura y buen radier para reutilizar dichas partes del edificio. Además, la tramitología de este tipo de proyectos es menos engorrosa ya que estos edificios tienen recepción final; entonces lo que se debe presentar a la autoridad es una modificación de obra menor o mayor; y si lo que se desea es ampliar la superficie de construcción debo solicitar un permiso de edificación nuevo, trámite que en general es menos complejo ya que estamos hablando de una zona urbana”.
De acuerdo con lo expuesto por el vocero de Colliers International, en torno al reciclaje industrial también debe considerarse el impacto social de este tipo de proyectos, tanto en lo referido a la generación de empleo como en el paisajismo urbano. “Ya no tienes una vieja fábrica o un edificio abandonado en tu barrio, tienes algo nuevo, refaccionado que da vida al entorno con un sello ecológico”.