Un difícil escenario enfrenta hoy el mercado inmobiliario industrial logístico nacional, debido a diversos fenómenos entre los que se cuentan, la escasez de suelo en la Región Metropolitana para el desarrollo bodegas y centros logísticos; la burocracia en los procesos de permisología y tramitología de proyectos inmobiliarios industriales; los cambios normativos y las restricciones impuestas en los planes reguladores, que reglamentan los tipos de actividades de las empresas logísticas desde “inofensivo” a “molesto” o “peligroso”; y el alza de los costos de construcción y mantención de este tipo de proyectos que a su vez presionan el alza en los tarifas de renta; entre otros. VER EDICIÓN DIGITAL O DESCARGAR EN ARCHIVO PDF
Ante lo expuesto, diversos analistas del sector se han dado a la tarea de visibilizar estas problemáticas que, por lo pronto, tienen en alerta a los desarrolladores de bodegas, cada vez más presionados en materia regulatoria y financiera; y a importantes actores del comercio minorista y del mundo e-Commerce, principales demandantes de este tipo de instalaciones que, a su vez, observan con cautela las nuevas restricciones que se imponen para la renovación de patentes o, incluso, para la obtención de permisos de ampliación de superficies de almacenamiento.
Por otra parte, los analistas también alertan respecto a el desconocimiento general que existe en el medio, respecto al impacto que todos los fenómenos expuestos tendrían en el corto o mediano plazo en materia de competitividad y costos de la actividad logística a nivel interno, los que inevitablemente afectarán al consumidor final y a la actividad logística en general.
ALERTA ANTE LA ESCASEZ DE SUELO
Antes de analizar el tema de la escasez de suelo industrial para el desarrollo de proyectos inmobiliarios de tipo logístico, lo primero que se debe tener en cuenta es que, en la actualidad, aproximadamente un 80% de la superficie de almacenamiento logístico (Bodegas, Condominios Logísticos y Centros de Distribución) a nivel nacional se emplaza en la Región Metropolitana, específicamente en las zonas o submercados: Norte, Norponiente, Poniente y Sur. (Ver imagen 1). Lo anterior se explica debido al esquema logístico centralizado que predomina a nivel nacional, que tiene a la RM, como principal hub de almacenamiento logístico y “origen” desde el cual se distribuye el grueso de las mercancías - por vía terrestre - al resto del territorio nacional.
Así, tenemos que durante las últimas dos décadas la RM experimentó un boom inmobiliario industrial apalancado en la creciente demanda de superficie para el almacenamiento logístico de mercancías de diversa denominación. Por cierto, ante esta creciente demanda, las autoridades gubernamentales y municipales de las zonas incidentes iniciaron – como es su cometido- procesos normativos para regular el desarrollo de este tipo de proyectos y su uso, a fin de minimizar sus impactos y externalidades negativas. En esta línea, una de las regulaciones más destacadas es la normativa establecida por la Secretaría Regional Ministerial de Salud, que establece tres principales calificaciones de uso de suelo industrial: Inofensivo, Molesto y Peligroso.
A partir de este breve contexto, diversos analistas advierten un estado “crítico” en materia de disponibilidad de suelo industrial en la RM, especialmente, para el desarrollo de proyectos orientados a actividades productivas Molestas y Peligrosas “. Esta línea, según lo expuesto por Mathieu Meot, Líder de Brokerage Industrial de Cushman & Wakefield, “desde 2020, producto de cambios normativos o nuevas regulaciones más exigentes, se ha observado un problema creciente relacionado con la escasez de terrenos para la construcción de bodegas en suelos con carácter “molesto” o "peligroso”.
Lo anterior, en opinión de Meot, se ha visto exacerbado por las restricciones impuestas en los planes reguladores, que reglamentan los tipos de actividades de las empresas desde “inofensivo” a “molesto” o “peligroso”, y cuyos efectos se están observando hoy en día. “Ante regulaciones más estrictas, las empresas tienen que verificar o usar un due diligence más extenso sobre los suelos y las bodegas, para asegurar que cumplan con los requisitos que establece la circular B32/2020 del Ministerio de Salud, que instruye a las SEREMI de salud del país, criterios técnicos para la calificación de actividades productivas e infraestructura”, puntualizó el líder de brokerage industrial de Cushman&Wakefield, compañía global de servicios inmobiliarios corporativos.
Consecuentemente, Ingrid Hartmann, Senior Research Manager en CBRE, expresó que “hoy tenemos que la disponibilidad de suelo en la RM atraviesa por un estado crítico, visibilizándose una situación de muchísima escasez. De hecho, a partir de las nuevas normativas y restricciones relacionadas al uso de suelo industrial, se observa que adquirir este tipo de terrenos para la construcción de nuevas superficies de almacenamiento logístico es bastante complejo, no sólo por la disponibilidad, sino también por el alto valor de estos, el que en promedio alcanza las 5UF por M2”.
En esta línea, de acuerdo con un análisis reciente realizado por CBRE, la tasa de vacancia del suelo industrial con calificación molesta y peligrosa rondaría el 7%, indicador que, según Hartmann “puede sonar más o menos, saludable. No obstante, cuando analizas este indicador en profundidad, te das cuenta de que en realidad la superficie disponible no supera los 4 millones de m2 en toda la RM, lo que en definitiva es poquísimo”.
Así, explica Hartmann, “al momento de ir a buscar terrenos industriales con calificación de uso molesto, por ejemplo, los desarrolladores de este tipo de proyectos inmobiliarios se encuentran con valores que incluso superan las 12UF por M2; un costo que – obviamente- incide en la toma de decisión al momento de evaluar la construcción de un centro de distribución o condominio de bodegas, ya que, en el análisis financiero, la adquisición de un suelo tan caro, sumado a los costos propios del proyecto y pagos futuros de contribuciones y otras obligaciones impositivas implican, a su vez, valores de renta más altos para los potenciales clientes. Sólo este aspecto (valor de suelo industrial con calificación molesta/ peligrosa) genera, en muchos casos, que un proyecto sea abortado, desincentivando la inversión. Lo cierto es que hoy es muy difícil encontrar suelo, y diría que este es el principal escollo que tiene que salvar cualquier desarrollador de bodegas en la actualidad”.
Por su parte, Rosario Meneses, Market Research Coordinator South America de Cushman & Wakefield, relevó que la problemática de la escasez de suelo industrial con calificación molesta, principalmente, no sólo implica un escollo para los desarrolladores, sino también para las empresas que requieren este tipo de instalaciones para ejecutar sus actividades de almacenamiento y distribución. Al respecto, fue enfática en recalcar que “hoy, ya no hay “suelos molestos”, y eso es una gran complicación para aquellos operadores logísticos o empresas que, debido a la calificación de su actividad, requieren instalaciones que se circunscriban a la norma. Imagina que hoy, en base a las recientes modificaciones de la normativa de uso de suelo, las empresas que se dedican al eCommerce entran en la categoría de “molestas”.
Hablamos de un sector en franca expansión, que requiere mayor superficie de almacenamiento cada día; superficie que es escasísima y cara, lo que tarde o temprano tendrá – y ya está teniendo- impacto en el precio final de los productos”. De hecho, según cifras emanadas desde Cushman & Wakefield, actualmente hay menos de un 10% de la superficie industrial en el Gran Santiago disponible para edificar bodegas en terrenos con carácter “molesto” o "peligroso”.
Así, al tener una escasa oferta de M2 óptima para desarrollar su actividad, la búsqueda de superficie se torna problemática para estos actores e incluso los procesos de ampliación de superficies ya arrendadas se complejiza, porque la otorgación de patentes para operar se circunscribe a una norma altamente restrictiva que podría tener efectos incluso en los contratos actuales. Al respecto, Meot sostuvo que “muchas empresas no están enteradas de este tema, ya que están dedicadas a su operación, mientras las normativas inmobiliarias se ajustan paralelamente. Si consideramos que las renovaciones de los contratos de renta de bodegas se producen cada 5 ó 10 años, por ejemplo, una empresa que arrendó una bodega en 2019 y que deberá renovar contrato en 2029, no está enterada de la nueva normativa, publicada durante la vigencia de su contrato”, normativa que podría afectar la obtención de su patente en el futuro.
Ante esta problemática, Meot aseguró que resulta relevante que las empresas se asesoren adecuadamente para conocer los cambios normativos, evaluar cómo podrían afectar su actividad y anticiparse a los efectos. “Es preponderante que, tanto las manufacturas como las empresas logísticas, puedan asegurar suelos en la Región Metropolitana, que calcen con las normativas y las regulaciones, dada la escasez de terreno que existe para la construcción de bodegas, específicamente de suelo industrial “molesto” o “peligroso”, agregó.
ENTRE AGUAS TURBULENTAS…
Ante tal problemática, ¿qué espacios de solución existirían? Según Hartmann, algunas de las estrategias implementadas por los desarrolladores inmobiliarios industriales es optar por el reciclaje de propiedades industriales más antiguas. “Algunos desarrolladores están volviendo la mirada a zonas emblemáticas como Lo Boza y Lo Echevers, que dieron origen al mercado de bodegaje y donde se emplazan bodegas antiguas y en muchos casos obsoletas que no cumplen con los estándares actuales de almacenamiento logístico. Estos terrenos están increíblemente bien ubicados, tienen la mejor conectividad de Santiago, y el potencial es importante. No obstante, la reconversión de propiedades industriales implica un trabajo de “barrido”, calle por calle, que puede ser extenuante y cuyo éxito depende de la intención de venta de los propietarios.
Siempre en torno a las nuevas estrategias para encontrar suelo, Rosario Meneses indicó que los desarrolladores están mirando hacia zonas que tienen potencial de desarrollo industrial molesto, fuera del anillo de Américo Vespucio, en comunas como Macul, San Miguel, San Joaquín, Lampa, Colina e incluso Puente Alto, debido a la escasez y los elevados precios que se encuentran en los terrenos cercanos a Vespucio.
Según Meneses, comunas como Lampa están trabajando en un nuevo plan regulador, que ampliaría las superficies de terrenos industriales “molestos”, lo que generará mayor oferta de suelo para construir bodegas con estas calificaciones, por ejemplo. No obstante, el problema no sólo se circunscribe a un factor de disponibilidad, sino que también a los costos, tanto en términos de construcción como de gastos operativos, los cuales han ido aumentando desde la pandemia.
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN Y MANTENCIÓN AL ALZA
Siempre en torno al escenario actual del mercado de bodegas, Meot destacó que factores como el alza de contribuciones y el pago de sobre tasas (impuesto adicional sobre la contribución), sumados al incremento de los materiales de construcción y el tiempo de tramitación de los permisos para poner en marcha los procesos de ejecución de proyectos inmobiliarios son, también, aspectos que ponen en jaque al sector.
En esta línea, agrega que “dado que los costos en general están más elevados, los márgenes también se acotaron. Y dado que los gastos son fijos, es decir, la construcción y la administración, solo se puede negociar el terreno, para lograr una rentabilidad adecuada del proyecto. De esta manera, la problemática es que la escasez de suelos está frenando el desarrollo de espacios industriales, ya que un proyecto que no es rentable no se ejecuta”.
“Además, la no ejecución de estos proyectos impide que se alcancen los objetivos establecidos por organismos estatales, como el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU). Esto incluye el traslado de las empresas industriales ubicadas dentro del anillo de Américo Vespucio, con el objetivo de proteger a la comunidad de las molestias asociadas a estas actividades”, concluyó Meot.
Al respecto, Ingrid Hartmann agregó que, a la problemática de los costos, también debe asociarse los gastos referidos a los procesos de permisología y tramitología de proyectos. “Hoy en día, la cantidad de trámites que se deben realizar para obtener un permiso de edificación es excesiva y altamente burocrático, lo que implica que las empresas deban contar con personal altamente calificado para emprender este tipo de iniciativas y asesoría permanente, lo que no es un gasto menor”. Al respecto agregó que, resulta urgente que el aparataje público genere acciones que apunten a que los procesos de permisología y tramitología de proyectos inmobiliarios industriales sean más.
Por cierto, agregó Hartmann, “mientras más altos sean los costos para desarrollar este tipo de proyectos inmobiliarios, más altas deberían ser las tarifas de renta, las que durante el boom del eCommerce llegaron a experimentar un crecimiento anual de hasta 26%, sin embargo, las rentas se han ido ajustando a la baja en los últimos semestres. Así, ante el escenario actual resulta lógico esperar que este incremento tarifario se mantenga alineado con el aumento de los costos”.
Con todo, los expertos coinciden en que actualmente el mercado de inmobiliario industrial logístico enfrenta una serie de retos que presionan su desarrollo futuro, problemáticas multifactoriales que deben ser visibilizadas y abordadas a la brevedad, sobre todo considerando que su performance es vital para el adecuado abastecimiento interno.
CLASIFICACIONES DE USO DE SUELO
Los usos de suelo corresponden a un conjunto genérico de actividades mediante el cual los Instrumentos de Planificación Territorial (IPT) admiten o restringen un área predial, para autorizar los destinos de las construcciones o instalaciones.
De acuerdo con el tipo de uso o actividad productiva, existen tres principales calificaciones de uso de suelo industrial, según la normativa establecida por la Secretaría Regional Ministerial de Salud. Estos son: Inofensivo, Molesto y Peligroso.
Inofensivo: Se refiere a productos terminados que no producen daños ni molestias a la comunidad, personas o entorno. Por ejemplo, una bodega que almacena ropa o abarrotes.
Molesto: Materias primas o productos terminados que pueden ocasionalmente causar daños a la salud o la propiedad, y que normalmente quedan circunscritos al predio de la propia instalación, producir ruidos o vibraciones, u otras consecuencias, causando con ello molestias que se prolonguen en cualquier período del día o de la noche. Por ejemplo, un centro de distribución ecommerce de gran envergadura o una fábrica, especialmente, por la cantidad de transporte que requiere.
Peligroso: Materias primas, productos intermedios o finales, o bien acopio de estos que pueden llegar a causar daño de carácter catastrófico para la salud o la propiedad, en un radio que excede los límites del propio predio. Por ejemplo, almacenaje de aerosoles y sustancias peligrosas.