¿Sabías que un proyecto de bodegaje en Chile puede tardar más cuatro años en estar plenamente operativo, debido a la burocracia en los procesos de otorgamiento de permisos sectoriales y/o ambientales? o que, solo en 2023, el país dejó de percibir más de dos mil millones de dólares por demoras en este tipo de trámites. Este fenómeno burocrático, denominado Permisología es, a la fecha, uno de los temas álgidos para el mundo del bodegaje y de la construcción en general que impacta a todo el país, ya que afecta directamente en el ánimo inversionista que, ante estas externalidades, decae junto a al potencial de crecimiento.
Es un hecho de la causa que Chile lleva alrededor de una década evidenciando un bajo crecimiento económico con un promedio anual de un 2,3% (2013-2022). De hecho, según lo proyectado por el Fondo Monetario Internacional (FMI), el Producto Interno Bruto (PIB) chileno crecerá un 2% en 2024 y un 2,5% en 2025; completando así cuatro años de crecimiento a la baja del promedio mundial (2022/3,5%; 2023/ 3,2%; 2024, 3,2%).
Chile ha tenido mejores resultados económicos en lo que va de 2024, destacando, por ejemplo, la cifra de inversión extranjera que alcanzó los US$8.432 millones en el primer semestre y que de acuerdo al análisis realizado por InvestChile, la cifra acumulada es superior en un 20% con respecto al promedio de la serie histórica (2003-2024). Sin embargo, ajeno a estas cifras, la economía se ve golpeada por el bajo dinamismo de las principales fuentes de crecimiento del país, donde la inversión es, ciertamente, una de las principales variables que condicionan la reactivación económica y crecimiento de largo plazo, tal como lo plantea el Centro de Estudios Públicos (CEP).
En este contexto, uno de los elementos determinantes en la atracción de inversiones es el régimen de permisos o autorizaciones sectoriales; instrumentos regulatorios necesarios para proteger bienes públicos (medio ambiente, salud, patrimonio cultural, planificación urbana, etc.) que podrían verse afectados ante los posibles riesgos asociados en el desarrollo de proyectos o actividades económicas. Este aspecto económico ha estado sobre el tapete en el último tiempo, tras importantes decisiones empresariales sobre inversiones que han generado la preocupación de actores públicos y privados, como fue el anunció de la suspensión del proyecto de US $1.400 millones de Colbún, en la región de Antofagasta.
El actual régimen de permisos y autorizaciones sectoriales, de acuerdo con diversos expertos, adolece de muchas carencias y debilidades que impactan negativamente en la generación de inversiones. En este punto, el análisis “La permisología como impuesto a la inversión: ¿cómo salir de la maraña regulatoria?”, desarrollado por el Centro de Estudios Públicos plantea que “existe consenso en que la obtención de autorizaciones se ha transformado en una de las restricciones críticas a la materialización de inversiones en Chile”, no solo respecto de proyectos de gran envergadura, sino también para proyectos de pequeñas y medianas empresas.
De acuerdo con el análisis del CEP “el régimen de permisos sectoriales evidencia plazos excesivos de tramitación, una gran descoordinación entre las distintas autoridades involucradas en su otorgamiento, una falta de transparencia, previsibilidad y coherencia regulatoria, así como una desproporcionalidad entre los trámites exigidos y el riesgo involucrado en la actividad sometida a dichas autorizaciones”. Como consecuencia de lo anterior, el régimen de permisos sectoriales funciona, según los expertos del CEP, como “un impuesto indirecto a la inversión, ya que genera una disminución en su retorno esperado”.
“Dicho costo puede ser analizado desde distintas perspectivas”, indica el análisis, siendo la primera y más notoria aquella que dice relación con los plazos involucrados en la obtención de los permisos. En este punto, el análisis expone que “muchos permisos definidos por la CNEP como prioritarios para la inversión muestran diferencias significativas entre los plazos legales y los que efectivamente toma su tramitación”. Otra posible perspectiva se relaciona con “un aumento en el riesgo asociado al proyecto”, agregando que “la discrecionalidad e incertidumbre en la aprobación de permisos terminan por desincentivar las inversiones locales y extranjeras”.
A partir de lo expuesto, entre los expertos que analizan la problemática en la baja de inversión, la “Permisología” se ha impuesto como uno de los temas claves para diversos sectores, entre ellos el rubro inmobiliario industrial logístico. En este punto, Sergio Correa, gerente Inmobiliario de Colliers, comentó que “el impacto de la Permisología (en el sector inmobiliario industrial) es significativo, ya que retrasos y complicaciones burocráticas generan sobrecostos, incertidumbre en los inversionistas y una ralentización del desarrollo económico; afectando directamente la inversión, disminuyendo el dinamismo en sectores clave como el bodegaje, donde la velocidad de ejecución es esencial”.
PERMISOLOGÍA: LA PROBLEMÁTICA REGULATORIA
Adentrándonos en el impacto de la Permisología en el desarrollo actual del sector inmobiliario industrial logístico, específicamente, es importante recalcar que no sólo consultores del rubro y expertos en materia regulatoria tienen algo que decir. De hecho, desde los desarrolladores de bodegas las voces también se han alzado para alertar sobre esta problemática.
En esta línea, José Antonio Carabias, Gerente Inmobiliario en Grupo Campos expuso que “los elevados plazos de tramitación de los distintos permisos sectoriales, al alargarse excesivamente, generan una carga financiera adicional a los proyectos. Este ítem, en muchos casos, también termina combinándose con incertezas jurídicas sobre esos mismos permisos, lo que a la larga genera un impacto negativo en la industria”.
Abordando, específicamente, el impacto que tiene la tramitación de permisos en el estímulo o avance de nuevos proyectos de desarrollo logístico, Carabias explicó que “hay varios factores que es necesario considerar. Uno de ellos son los planos reguladores comunales, la desactualización de los usos de suelo o la incerteza jurídica que puede generar un pronunciamiento de otros organismos sobre estos permisos. Así, la permisología asociada a estas materias, sin duda, podría verse beneficiada si es que fuese más ágil, siempre que se genere de forma integral y que permita acortar plazos en todas estas aristas”.
Por otro lado, el ejecutivo de Grupo Campos aseguró que “también es necesario considerar factores estructurales, tales como el alza en los costos de la construcción o mayores avalúos fiscales que a su vez implican alzas en las contribuciones y en los seguros de los inmuebles; las condiciones actuales de financiamientos encarecidos con elevadas restricciones, entre otros. La combinación de todos estos factores termina impactando negativamente en la industria afectando la capacidad de nuevos desarrollos, generando soluciones que son más caras y cuya alza en estos precios se resienten por los consumidores finales”.
En esta línea, Carlos Figueroa, Director de Ilogis confirmó lo expuesto por Carabias, indicando que la incertidumbre que representa para los desarrolladores de Bodegas los procesos de permisología es un tema complejo, ya que “plazos más largos de aprobación representan financiamientos más largos, lo que a su vez se traduce en tarifas de arriendo más altas y, finalmente, todo lo termina pagando el arrendatario”.
Así, a partir de lo expuesto por los ejecutivos, al existir procesos de permisología con plazos extensos, existe un impacto directo en materia económica y en este escenario, los retrasos en tramitación de permisos sectoriales derivan en una carga financiera adicional para los desarrolladores, que deriva en que los proyectos se vean afectados en su rentabilidad. Si a esto le sumamos el alza de las tasas de financiamiento, tenemos que el impacto negativo en los proyectos se amplifica.
En esta línea, Figueroa agregó que sólo en lo referente a la normativa ligada a los procesos de Impacto de Mitigación Vial (IMIV)- cuya aprobación puede extenderse incluso mucho más que la propia construcción del proyecto- los desarrollos de bodegas enfrentan plazos extenuantes. “En nuestra opinión, finalmente, la ruta crítica para los proyectos de bodegaje termina siendo las obras de mitigación vial, ya que nuestros proyectos son tratados como megaproyectos, debido a que tenemos áreas de influencia muy grandes por la extensión y/o por las zonas en la que estamos emplazados.
No obstante, cuando se comienzan a evaluar los IMIV (por parte de la autoridad incumbente) se abre una verdadera caja negra y, como desarrolladores, tenemos que empezar a tratar con distintas entidades del ámbito público para resolver cada incidencia, lo que ralentiza todo el proceso por la burocracia inherente”.
En términos simples, explicó Figueroa, “un proyecto que ya está construido puede estar esperando la recepción final por meses, debido a que aún no se puede terminar la obra de mitigación vial por un semáforo ubicado a 2 Kilómetros. Como compañía, para modificar ese semáforo, tengo que coordinar con varios entes públicos y ese sólo trámite impacta todo el proyecto. Con esto no queremos decir que esperamos un trato preferencial, sino un marco legal donde la tramitación de permisos sea integral y eficiente e incentive la inversión”, explicó.
BUROCRACIA V/S DESARROLLO
Las problemáticas expuestas por los desarrolladores de bodegas son, en rigor, apalancadas por los expertos consultores del ámbito inmobiliario industrial y la academia.
En esta línea, consultado respecto a si el fenómeno de la permisología burocrática existe en Chile y si afecta al impulso inversor en el ámbito inmobiliario industrial, específicamente, el gerente Inmobiliario de Colliers fue tajante en afirmar que el fenómeno es real y aseguró que “el proceso de obtener aprobaciones se extiende demasiado, y la tramitación lenta de los permisos tiene un impacto importante en la industria. Cada día de retraso en la obtención de un permiso afecta los plazos de construcción y genera sobrecostos operativos para los desarrolladores. Además, la falta de nuevos espacios de bodegaje afecta la cadena de suministro, incrementando costos logísticos y dificultando la operación de las empresas que dependen de una rápida disponibilidad de espacio para almacenamiento”.
En esta línea, Sergio Correa afirmó que “es la falta de coherencia entre las distintas instituciones que revisan los permisos, como las Direcciones de Obras Municipales (DOM) y las Seremi, lo que genera un proceso engorroso y lento. La interpretación variable de las normativas y las demoras en la evaluación por parte del Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA), son también un problema recurrente. Estos factores generan incertidumbre para los inversionistas, que deben enfrentar largos plazos antes de poder iniciar la construcción”.
Ahora bien, en lo relacionado a cómo ha proliferado el fenómeno de la permisología, Correa explicó que las causas son variadas, siendo una de ellas: la falta de recursos en las instituciones responsables, como las DOM, “que no siempre tienen el personal o la capacidad técnica para responder a la creciente demanda de proyectos”. Además, agregó el vocero de Colliers, “muchas veces los encargados de aprobar los proyectos no se atreven a tomar decisiones por miedo a futuras repercusiones o dependen de interpretaciones diversas de las normativas, lo que introduce subjetividad y más incertidumbre en el proceso. Todo esto suma barreras que frenan el desarrollo”.
Siempre en torno al impacto de la burocracia relacionada a los procesos de permisos sectoriales, cabe destacar los resultados de un estudio publicado a inicios de este año por la Universidad San Sebastián que reveló que “la burocracia en la entrega de autorizaciones para la inversión pasó de significar un perjuicio de un 0,2% del PIB nacional en 2022 a de un 0,58% en el PIB de 2023”. Así, considerando las demoras en función de los proyectos en tramitación, el costo aproximado de la "permisología" sobre la economía nacional se estima, según la USS, en casi US$2 mil millones el año pasado.
Pero el perjuicio económico que sufren inversores y el país debido al fenómeno de la permisología burocrática en Chile no es el único factor medido por la USS. En esta línea, la casa de estudios indicó que su reporte comprueba que el aumento en los tiempos para obtener una Resolución de Calificación Ambiental (RCA) favorable representa una importante barrera a el desarrollo, demostrando – a su vez- un aumento en la burocracia. “Los estudios de impacto ambiental aprobados el 2023 (documento que debe presentarse si es que un proyecto tiene riesgos ambientales) requirieron de 985 días corridos en promedio para obtener un permiso ambiental, cuando el promedio histórico es de 434 días. Entonces, si miramos los plazos de tramitación, más del 67% de los proyectos durante el 2023 se retrasó más allá de los plazos legales”, explicó Alejandro Weber, decano de la Facultad de Economía y Gobierno de la USS a la entrega del reporte.
Así mismo, ratificó el estudio, las declaraciones de impacto ambiental necesitaron de 360 días corridos, cuando el promedio es de 218 días. El primer trimestre de 2024 obtener una RCA demoró 400 días corridos, un 74% más que promedio histórico.
A partir de los resultados expuestos, Weber enfatizó en que “Chile no puede darse el lujo de mantener ineficiencias como esta si queremos retomar niveles razonables de crecimiento, las que se transforman en un impuesto al desarrollo”. De acuerdo con el decano, “las proyecciones de mediano plazo de crecimiento del producto en torno al 2% no son suficientes para alcanzar niveles adecuados de desarrollo. Debemos aspirar a tasas sobre el 4% y eso exige una simplificación regulatoria relevante.
Lamentablemente, de los proyectos de ley hoy en tramitación, tanto el que revisa el sistema evaluación ambiental como el de permisos sectoriales, solamente una fracción de sus artículos apunta a mejoras sustantivas en la eficiencia del aparato público”.
Justamente, en relación con los actuales esfuerzos gubernamentales en torno a hacer más eficiente el sistema de tramitación de permisos para el sector inmobiliario industrial, en específico, tales como la digitalización de algunos trámites o la creación de plataformas para facilitar el seguimiento de expedientes, en opinión de Sergio Correa, “estas iniciativas aún son insuficientes. Las instituciones clave, como las DOM y el SEIA, necesitan más recursos y una mejor coordinación entre sí para agilizar el proceso, además de unificar criterios. El objetivo debería ser reducir la incertidumbre y los tiempos de espera para los desarrolladores”, explicó.
¿Cómo se puede avanzar en la mejora de esta situación, entonces? Según el vocero de Colliers, “es necesario un enfoque más integral. La digitalización de los procesos, como se ha intentado con las DOM, debería expandirse a todas las instituciones.
También es clave simplificar las normativas, eliminando duplicidades y asegurando que los criterios sean claros y estandarizados a nivel nacional. Por último, aumentar los recursos de las entidades como las Seremi y el SEIA ayudaría a acelerar la revisión de los proyectos y a reducir la acumulación de expedientes pendientes”.
Sobre este punto en particular, José Carabias agregó que “para avanzar en mejoras estructurales es fundamental considerar la agilización transversal en la tramitación de permisos sectoriales, evitando dejar fuera de los proyectos a aquellos entes que tienen un rol activo en esta materia, pero que hoy funcionan como organismos independientes. Estimular una gestión más eficiente de la permisología debe considerar también a tales unidades, para que el proceso más ágil pueda verse de manera práctica”.
En tanto, desde Ilogis, la propuesta de mejora debería apostar también por desarrollar normativas que tengan cierta especificidad. “La autoridad debe pensar las normativas que atienda las particularidades de los proyectos, en nuestro caso el ámbito industrial. Una normativa pensada en apoyar el desarrollo de este tipo de inversiones”, enfatizó Figueroa.
En esta línea, José Tomás Aguirre, Subgerente de Desarrollo Inmobiliario de Invinsa, agregó que “en lo que se refiere a la permisología, lo que se busca es que los procesos se realicen con eficiencia y transparencia. Estamos de acuerdo con que existan regulaciones, por supuesto, y si es necesario entregar todo tipo de documentación requerida y someter el proyecto a diversas evaluaciones estamos dispuestos, no obstante, lo que no queremos es que – finalmente- la aprobación quede al criterio arbitrario de una persona o entidad. Queremos, en definitiva, un proceso transparente”.
Como resulta evidente, el fenómeno de la permisología tiene a la industria inmobiliaria y de la construcción en alerta. Parece haber un consenso de que hay un escenario regulatorio confuso y lento que golpea a los proyectos en los plazos y también en sus presupuestos de inversión.
A nivel país la discusión sobre la permisología está abierta y es uno de los aspectos que contempla, el denominado fast track de crecimiento económico, presentado por el Gobierno que actualmente se encuentra en discusión en el Congreso y que tiene como foco general modernizar el sistema de permisos con el objetivo practico de reducir los plazos de tramitación. Cabe recordar que, según datos entregados por el Ministerio de Economía, existen 439 trámites que pertenecen a permisos, concesiones, certificados, entre otros. De ellos, 380 corresponden a permisos sectoriales.
Tener certeza respecto de los plazos de tramitación y aprobación de estos puede marcar un cambio positivo en la generación de los proyectos y en las decisiones de inversión.