Junto a cuatro especialistas del rubro analizamos el comportamiento de esta industria durante el año que recién pasó y las perspectivas para este 2025. A pesar de los desafíos y con ciertos matices, los expertos coinciden en que el mercado de bodegas sigue siendo atractivo. Las tendencias también apuntan hacia una marcada preferencia por espacios de mayor estándar y flexibilidad.
Para Felipe Larroulet, director industrial de JLL Chile, en 2024 hubo varias señales positivas que reflejan la recuperación de este mercado. Entre ellas, destaca la producción anual de bodegas en la Región Metropolitana que, de acuerdo con los análisis de esta consultora global, alcanzó un récord histórico de 379.228 m², sólo comparable con los niveles observados en 2015, cuando se registraron 359.630 m². Esta cifra, precisa Larroulet, considera una gran cantidad de m2 que fueron precolocados o arrendados en verde, como consecuencia del rezago que se venía arrastrando desde 2021 y 2022.
Asimismo, sostiene que la vacancia se estabilizó en niveles saludables, generando confianza en el mercado. “Los precios, en tanto, mostraron una leve caída, haciendo más accesibles los espacios y manteniendo la competitividad del sector”, apunta el director industrial de JLL Chile.
En tanto, en Cushman & Wakefield proyectaron cifras similares en la producción de bodegas, estimando que al cierre del 2024 habrían ingresado 353.000 m2 nuevos, aunque de acuerdo con sus mediciones, esta superficie sería levemente inferior a la del año anterior, que bordeó los 400 mil metros cuadrados.
Rosario Meneses, subgerente de Investigación de esta consultora, agrega que el año cerró con una vacancia similar a la del 2023, “lo que demuestra un mercado relativamente estable”.
Respecto de la demanda, explica que se observan dos tendencias. Por un lado, un incremento en la preferencia por bodegas Clase A, es decir, espacios logísticos premium, que ofrecen mejor infraestructura, seguridad y eficiencia operativa, con muelles de carga y estándares superiores de resistencia al fuego. “La vacancia en estas bodegas Clase A se ha mantenido estable, subiendo ligeramente del 1,6% al 2,0%”, precisa Rosario.
En tanto, las bodegas de Clase B (por lo general, más antiguas y con menores exigencias en seguridad) están siendo menos demandas, por lo que su vacancia aumentó en forma significativa, pasando del 4,0% al 7,4%.
Desde Colliers, Matías Bucci, subgerente del área de estudios, afirma que durante el año 2024 se observó una estabilización en los principales indicadores respecto de años anteriores. “En términos de vacancia, se produjo una estabilización, con cifras levemente superiores al 5%, con un canon de arriendo promedio de 0,15 UF/m2. Aunque este precio es menor al pick histórico de 0,18 UF/m2 observado en 2022, cuando se llegó a una vacancia del 0%, continúa siendo mayor al precio promedio en el periodo pre-pandemia”, precisa.
Este leve aumento en la disponibilidad de bodegas también habría generado una estabilización en la producción en el 2024 que, según las estimaciones de Colliers, sería cercana a los 210.000 m2. “Estas cifras están por debajo de lo observado durante 2022 y 2023, cuando se registraron producciones anuales de 360.000 m2 y 320.000 m2 respectivamente, en respuesta a la escasez de superficie observada durante esos periodos”, explica Bucci.
Dentro de este mercado, Colliers identificó que las bodegas que han experimentado mayor desarrollo son las “flex”, tanto en producción como en demanda. "Se trata de espacios multiuso, que pueden ser utilizados para almacenar productos, insumos o para fines administrativos. Cuentan con una mayor altura de techo que las bodegas tradicionales, lo que facilita el rackeo para un uso más eficiente de la superficie.
Generalmente se encuentran en zonas con buena conectividad y accesos a principales a autopistas, facilitando tanto la distribución como el transporte. Se pueden dividir en diferentes secciones o niveles, lo que permite que los clientes ajusten el espacio según el tamaño de su operación. Además, cuentan con una infraestructura básica adecuada para distintos usos, como electricidad, ventilaciones y sistemas de seguridad", describe Juan Pablo Amenábar, Gerente del Área Industrial de Colliers.
En tanto, desde GPS Property señalan que el comportamiento del mercado del bodegaje en 2024 estuvo en línea con el comportamiento de la oferta y demanda, recalcando el impacto que la permisología ha tenido en la producción de nuevas bodegas. “La complejidad para la obtención de los permisos de edificación y recepción final se tradujo en una menor producción, lo que afecta la rentabilidad de los proyectos para los inversionistas y desarrolladores”, señala Lorena Tapia, directora ejecutiva de GPS Property.
Respecto de la vacancia, menciona que pasó del 2,6 % en 2023 a un 5,9% y explica que si bien esta cifra sigue siendo más alta que el promedio de los últimos años, “es una vacancia bastante más saludable que la observada a fines del 2022, cuando se situó en torno al 0%”, generando un aumento de precios”.
Asimismo, y como consecuencia del aumento en las tasas de vacancia de bodegas -agrega- se espera que los precios disminuyan. Por otro lado, estima que la producción promedio de bodegas de los próximos cuatro años debiera mantenerse en los niveles históricos, en torno a 240,000 m². Sin embargo, para que ello sea posible -advierte- “es necesario que existan condiciones normativas y plazos que se cumplan para la obtención de permisos y recepción finales”.
En ese sentido, lo que suceda en el mediano plazo -estima- estará determinado en gran medida por la disponibilidad de suelos para nuevas bodegas y en especial, por la factibilidad de implementar acciones de mitigación ambiental en suelos clasificados como “inofensivos”, que hagan posible desarrollar nuevos proyectos logísticos en este tipo de terrenos, tal como exige la normativa vigente.
“Todas las estimaciones realizadas anteriormente se han dilatado en el tiempo, debido al retraso en la obtención de permisos de edificación y recepción. Esperamos que esto no genere un desincentivo en inversiones para esta industria, ya que el rol que cumple el centro de bodegaje en la cadena logística es indispensable y no podemos quedarnos atrás”, enfatiza.
FLEXIBILIDAD Y DIVERSIFICACIÓN
De los diversos análisis del 2024 podemos desprender algunas tendencias en el mercado del bodegaje, que probablemente seguirán acentuándose en el corto y mediano plazo.
Por un lado, se perfila con mayor fuerza la importancia de ofrecer desarrollos a medida y espacios que se adapten a las fluctuaciones del mercado y las necesidades de los clientes. “Las empresas de bodegaje enfrentan el importante desafío de ofrecer espacios que se adecúen a los cambios que se han generado los últimos años y que han resultado en una industria logística más eficiente”, sostiene Lorena Tapia y explica que esto implica medidas como una mayor flexibilidad estructural de sus instalaciones, servicios complementarios como áreas para devoluciones y espacios más versátiles, con diseños que permitan una rápida rotación de inventario. “Para los propietarios de los actuales centros de bodegaje, así como para los nuevos desarrollos, es una gran oportunidad de colaborar en mantener y mejorar la eficiencia logística de sus clientes”, agrega.
En esa misma línea, Juan Pablo Amenábar, Gerente del Área Industrial de Colliers, señala que para 2025 “se espera que la infraestructura logística siga creciendo, con énfasis en el mercado de bodegas que ofrecen una alta flexibilidad a sus usuarios, pudiendo adaptarse para actividades de almacenamiento como para operaciones comerciales, de distribución o incluso oficinas, lo que permite que los clientes las ajusten según sus necesidades cambiantes".
En cuanto a ubicaciones geográficas, sostiene que las preferencias en la Región Metropolitana se inclinan por zonas que estén cercanas a las principales rutas de transporte como autopistas, eje Américo Vespucio o Ruta 68, entre otras “y donde exista una buena demanda tanto de espacio industrial como de servicios".
En la zona norte, estas ubicaciones consideran áreas como Quilicura, Pudahuel, Lampa y Colina, que están cerca del Aeropuerto Internacional y tienen fácil acceso a rutas hacia el norte del país. En el sector poniente se encuentran Maipú y Lo Espejo, en tanto que en la zona sur están San Bernardo, Puente Alto Macul, comunas que ofrecen buena conectividad con otras comunas del sur y el centro de Santiago.
Y aunque la Región Metropolitana sigue liderando el desarrollo de nuevas infraestructuras, se ha observado un dinamismo creciente en regiones, específicamente en ciudades como Antofagasta, Coquimbo, Chillán y Puerto Montt, que han emergido como polos estratégicos para el bodegaje debido a su proximidad con operaciones mineras, portuarias y rutas internacionales. Esta descentralización, señalan expertos, ha sido facilitada por mejoras en infraestructura vial y una mayor integración con cadenas de suministro nacionales e internacionales.
“La Región Metropolitana concentra más del 70% de la superficie de bodegas, pero también podemos destacar a la Región de Biobío, tanto Concepción como Coronel, cuya actividad industrial y portuaria ha generado la necesidad de un desarrollo del mercado de centros de bodegaje. Lo mismo sucede con Valparaíso, donde la infraestructura de bodegas está más vinculada al comercio internacional a través de sus puertos. Por otro lado, la región de Antofagasta presenta un desarrollo importante que está relacionado con una demanda asociada a la minería. Finalmente destaca la región de Los Lagos, cuyo mercado del bodegaje está asociado al desarrollo de actividades productivas”, apunta Lorena Tapia.
Felipe Larroulet, director industrial de JLL Chile agrega que las zonas clave para el desarrollo logístico y de bodegaje en regiones se están concentrando principalmente en torno a las vías estructurantes del país. “A lo largo de la ruta 68 y 78, por su conexión con los puertos de San Antonio y Valparaíso se presentan potenciales nuevos polos industriales. Estos desarrollos en regiones están siendo impulsados por la necesidad de espacios más amplios y económicos, la proximidad a puertos y rutas internacionales y la búsqueda de una mejor integración en las cadenas de suministro nacionales e internacionales”.
PERSPECTIVAS DE CRECIMIENTO
Con diferentes matices -desde aquellos que brindan perspectivas más optimistas hasta quienes son más cautos o conservadores en sus proyecciones- los expertos consultados creen que el mercado del bodegaje continúa siendo atractivo, en especial si se acompaña de normativas más agiles y flexibles.
“En algunos segmentos, la producción de nuevas bodegas alcanzó altos niveles en 2024, aunque en comparación con los picos observados entre 2022 y 2023, hubo una disminución en las inversiones. A pesar de esto, el interés por proyectos futuros sigue siendo sólido, con proyecciones de crecimiento moderado pero sostenido en los próximos años”, destaca Rosario Meneses.
En tanto, Lorena Tapia, de GPS Property agrega que, si bien la complejidad y demora en los tiempos de obtención de permisos es un factor que incide en la rentabilidad de los proyectos, esto no implica necesariamente que el mercado del bodegaje sea poco atractivo para los inversionistas “sino más bien responde a la falta de terrenos para ese tipo de desarrollos o a los precios elevados de superficies que no permiten mayor rentabilidad”. En este sentido, recalca la necesidad de avanzar hacia procesos más agiles y flexibles, que permitan cumplir con las condiciones normativas y los plazos en periodos más acotados.
Para Felipe Larroulet, en tanto, el futuro cercano ofrece oportunidades clave para las empresas de bodegaje. “Las expectativas de crecimiento son positivas, con 562.761 m² en construcción para los próximos 2 años y 2.232.214 m² adicionales en planificación, lo que indica confianza en el sector. El desarrollo de centros logísticos modernos, la expansión en áreas de alta demanda como los submercados Poniente y Norponiente, y la adaptación al crecimiento del e-commerce y sus requerimientos serán estratégicos”.
“Si bien estamos convencidos de que hay condiciones favorables de demanda para que el mercado siga creciendo, resulta cada vez más desafiante para los desarrolladores poder sacar proyectos adelante. Los plazos e incertidumbre en las distintas aprobaciones requeridas, así como el aumento de los costos de financiamiento, construcción, contribuciones, entre otros, hacen que la rentabilidad de los proyectos se vaya ajustando”.
Colliers mantiene sus perspectivas positivas de crecimiento para este año, impulsado principalmente por el comercio electrónico y la creciente necesidad de eficiencia en las cadenas de suministro y distribución. Dado el financiamiento necesario para estos proyectos, recomiendan siempre observar las tasas de interés antes de tomar decisiones y cifras como el Producto Interno Bruto, ya que “a medida que el PIB sea mayor, el desarrollo industrial para el bodegaje también se verá más beneficiado”.
¿POR QUÉ FALTAN TERRENOS PARA BODEGAS EN LA RM?
Dependiendo de su uso o actividad productiva, las normativas chilenas clasifican los suelos industriales en tres categorías principales: inofensivos, molestos y peligrosos. Actualmente, la mayoría de los centros logísticos o bodegas de gran escala suelen construirse en suelos molestos o peligrosos, debido a las características de estas instalaciones, como el tráfico pesado, el uso de grandes maquinarias o la generación de ruido o emisiones.
Sin embargo, este tipo de suelos está comenzando a escasear, particularmente en zonas con buena conectividad y acceso a vías estructurantes, generando un aumento en los precios de los terrenos disponibles. En el caso de la Región Metropolitana, el Plan Regulador (PRMS) limita la expansión de áreas industriales, lo que ha contribuido a esta escasez en los principales corredores logísticos.
En los suelos inofensivos, la normativa permite solo actividades de bajo impacto, es decir, aquellas que no generan molestias significativas ni daños al entorno, como oficinas, pequeños almacenes o bodegas de menor escala. Para poder construir centros logísticos o bodegas más grandes en estos terrenos, se requiere cumplir con estrictos procesos de evaluación y medidas de mitigación ambiental. Estas acciones, que pueden incluir control de ruidos, gestión de tráfico, infraestructura específica y tecnologías de reducción de emisiones, implican costos adicionales y tiempos más largos para obtener permisos y aprobaciones, lo que a menudo desincentiva este tipo de desarrollos.
Dado el contexto actual, la transición hacia el uso de suelos inofensivos para centros logísticos podría ser una opción viable a mediano plazo, pero dependerá de un equilibrio entre las necesidades del mercado, la capacidad de implementar soluciones de mitigación y las flexibilidades que permitan las normativas locales, como los Planes Reguladores Comunales (PRC) y el Plan Regulador Intercomunal (PRI).