En los dos últimos años, el mercado de Bodegaje ha mostrado un importante dinamismo, siendo uno de los sectores de mejor desempeño durante la pandemia. Los principales reportes del mercado inmobiliario industrial así lo demuestran. De hecho, los indicadores contenidos en los diversos estudios muestran una tendencia de alta demanda constante en los últimos tres semestres, llevando con ello la cifra anual de demanda a la más alta de los últimos siete años y a niveles de vacancia del 0%.
Si desglosamos los principales reportes del mercado del segundo semestre de 2021, tenemos variaciones mínimas en los indicadores generales. Así, según lo expuesto por Colliers International, por ejemplo, la tasa de vacancia de las bodegas en arriendo muestra una fuerte baja, registrando una fuertísima reducción desde un 5,7% el 2S 2020 a un 0,19% en igual periodo de 2021, validando la alta demanda por activos industriales que se presenta actualmente. producto de la fuerte demanda por espacios de almacenaje impulsada por el e-commerce, y nuevas tendencias de comercio. Este valor corresponde al mínimo registrado desde hace más de 8 años, siendo el 2S de 2013 el período que registra el mínimo histórico de vacancia con un índice del 1,1%.
En cuanto a las tarifas de arriendo por m2, el reporte de Colliers registra un alza importante respecto al 2S de 2020, (0,113 UF/m2) debido en gran parte a la escasa disponibilidad actual, lo cual genera una distorsión en los precios, con el indicador ubicado en 0,210 UF/m2.
Por su parte, el Informe de Mercado Industrial - Centros de Bodegas, elaborado por la consultora JLL para el 2S de 2021, sigue la senda de su predecesor. En materia de vacancia general, el reporte de JLL indica que ésta disminuyó en 2,1 puntos porcentuales de un semestre a otro, alcanzando durante el 2S de 2021 un 0,4%, debido a la alta demanda por bodegas a un mínimo histórico desde que se tienen registros. Según indican desde JLL “cuatro de los cinco submercados registraron una vacancia menor al 1%, de los cuales, dos de ellos (Poniente y Centro) se ubicaron en un 0%. Si bien se había dado antes que algún submercado registrara un 0%, desde que se tienen registros nunca se había dado que fueran más de uno y que fuera el submercado Poniente”, destaca el reporte. (Gráfico 1)
Respecto al valor de arriendo pedido por bodegas, según JLL, “debido a la baja disponibilidad y al tipo de bodegas disponibles (de menores dimensiones), la tarifa de arriendo aumentó considerablemente en relación con el semestre anterior, lo que no necesariamente representa lo ocurrido en todo el mercado. Si bien hubo una tendencia al alza en los valores de arriendo, debido a la baja disponibilidad, esta se ubicó entre un 5 y un 10%, con un indicador general de 0,170 UF/m2.
Lo propio ocurre con lo reportado por la consultora CBRE, cuyo informe del 2S de 2021 indica que la tasa de vacancia cayó 2 puntos porcentuales, respecto del periodo anterior, alcanzando un 0,67%, “el valor más bajo desde que se monitorea este mercado” indica la consultora, agregando que “del total de centros catastrados en la muestra, sólo 6 de ellos cuentan con disponibilidad, sumando una superficie total de arriendo de 32.570 m2”. Los centros existentes, indica CBRE, "funcionan con lista de espera y la producción futura cuenta con altos niveles de precolocación. En este contexto, los Operadores Logísticos buscan alternativas de crecimiento del stock a través de la adquisición y reconversión de activos industriales (value add), lo que ha activado el mercado de venta de propiedades industriales”. En cuanto a la tarifa por m2, CBRE indica que la baja oferta disponible no permite obtener una muestra representativa de asking prices, lo que empuja precios a un promedio ponderado de 0.18 UF/m2.
Desde Cushmann & Weikfield, reportan que el mercado de bodegaje inicia 2022 con un enorme impulso; estableciendo el índice de vacancia en un 0% durante el 2S de 2021. Según la consultora, “los arriendos observados corresponden a empresas que ya utilizaban espacios en parques logísticos y que aprovecharon cierta disponibilidad para expandir sus operaciones”. Respecto a la oferta, desde C&W indican que “los operadores se encuentran buscando opciones de expansión de sus centros logísticos con la compra de nuevas tierras, mientras que, la baja superficie disponible para arriendo ha generado complicaciones para el ingreso de nuevos ocupantes”.
En lo referido a las tarifas, C&W marca un índice más positivo., indicando que “los precios de renta para el mercado de bodegas cerraron el semestre en un valor de 0,120 UF/m², por lo que, para efectos de nueva disponibilidad, es esperable que los precios tengan un alza de al menos un 10% y que al corto plazo sigan en aumento debido a la escasez de superficie”.
Finalmente, el reporte de GPS Property Solutions indica que el mercado de arriendo de bodegas Clase I en la Región Metropolitana cierra un atípico año 2021, prácticamente sin oferta y con déficit en sus niveles de producción. “La baja vacancia observada durante el primer semestre del año se reafirma y profundiza al cierre del segundo semestre de 2021, con un histórico 0,54% de disponibilidad”.
RECICLAJE INDUSTRIAL, LA TENDENCIA PARA SEGUIR CRECIENDO
Según han manifestado las diferentes consultoras inmobiliarias, especializadas en el rubro industrial, una de las principales tendencias en el mercado de bodegas para 202-2023 es la reconversión de activos industriales, también conocida como reciclaje industrial. A este respecto, Ingrid Hartmann, Senior Manager de CBRE indicó que “en la actualidad, existe una importante la escasez de suelo disponible con normativa industrial, y debido a eso el desarrollo de un proyecto de renta es mucho más complejo en términos financieros. Ante eso, existe esta tendencia que están tomando los inversionistas y que se refiere a un formato de inversión mundialmente conocido como Value Add, en el cual se toman propiedades industriales que ya cumplieron su vida útil o que están en desuso por parte de sus usuarios originales; edificios que se reacondicionan, dejándolos acorde a los estándares que demanda el mercado. A través del reciclaje el mercado está pudiendo crecer”.
En la misma dinámica, desde GPS Property indican que, “si bien, la necesidad de espacio de almacenaje y logística se ha acelerado y activado proyectos que se encontraban en carpeta, la escasez y encarecimiento en materiales de construcción presenta grandes desafíos para los desarrolladores de estos espacios. Frente a esta situación, el reciclaje industrial ha tomado fuerza como una alternativa de inversión y desarrollo más económica e inmediata, al reutilizar una estructura existente que se habilita y adapta para la renta”.
MÁS SERVICIOS, MEJOR CALIDAD DE VIDA
Otras de las tendencias del mercado para los Parques Logísticos, Centros de Distribución o Condominios de Bodegas es la incorporación de servicios de diversas categorías a fin de entregar mayores niveles de bienestar y calidad de vida a los usuarios y colaboradores de las empresas residentes en estos espacios.
En esta línea, Ingrid Hartman expresó que la inclusión de servicios tales como: Gimnasios, restaurantes, comercios, servicios bancarios, de transporte (buses de acercamiento), espacios de recreación y otros; es una tendencia en alza en todos los mercados inmobiliarios de renta, y especialmente en los recintos logísticos -sobre todo aquellos ubicados en la periferia de la RM.
“Hoy en día todo está centrado en la experiencia, entonces hay una tremenda preocupación por hacer que la experiencia, en cada uno de estos activos inmobiliarios, sea atractiva para el trabajador. En el sector inmobiliario industrial, específicamente, esto cobra gran relevancia ya que estas empresas requieren atraer talento a sus filas y que estas personas permanezcan y una forma de lograr este objetivo es brindarles a estas personas espacios de trabajo amable, atractivos e integrados, con servicios cercanos y sobre todo espacios de recreación, los que son tremendamente valorados por los colaboradores. Un rasgo característico del mercado inmobiliario industrial es, precisamente, que los activos inmobiliarios se ubican en zonas de difícil acceso, en la periferia de la ciudad, por lo cual no cuentan con ningún tipo de equipamiento o servicio en todo el sector. Es por ello, que las empresas buscan entregar servicios básicos y, por cierto, otros de valor agregado”.
Consecuentemente, desde JLL, Peter Guevarra, Director de Investigación Regional expuso que "las comodidades para los empleados en los almacenes (Centros de bodegaje, parques o condominios industriales) no siempre se consideraron un requisito para atraer a la fuerza de trabajo. Sin embargo, esto está cambiando rápidamente, con la guerra de talentos calentándose en medio de la escasez de mano de obra. Es por ello que, el diseño centrado en el ser humano se ha convertido en una prioridad para las empresas de logística que intentan atraer y retener a los mejores talentos”.
Al respecto, Guevara agregó que “en todas las instalaciones logísticas modernas, se están incorporando más servicios de bienestar en el diseño de los edificios, incluso ofertas de alimentos, guarderías, gimnasios y una mejor conectividad”. En tanto, los espacios de relajación, los servicios de alimentos saludables y los espacios al aire libre encabezan la lista de servicios de salud y bienestar que los empleados desean en sus lugares de trabajo físicos, según JLL.
En la misma lógica, el reporte de JLL ahonda en la tendencia de implementar un diseño enfocado en el ser humano a nivel intralogístico, es decir, al interior del CD o la Bodega. Según la consultora, “más allá de las comodidades, implementar un diseño enfocado en el ser humano en las instalaciones logísticas también significa considerar cómo los avances tecnológicos pueden mejorar el bienestar de los empleados al reducir las tareas físicamente exigentes, como el levantamiento excesivo”. A lo cual Guevara agregó que “el diseño de los Almacenes debe adaptarse, junto con el ritmo de avance tecnológico y la naturaleza evolutiva del trabajo, para garantizar la seguridad y el bienestar de los empleados”.
Siempre en esta tónica, GPS Property presentó en su reporte del 2S 2021 la reflexión de Víctor Villanueva, Gerente General de VARQ Arquitectos, especialista que ahonda en la evolución de la arquitectura industrial. Al respecto, el profesional indicó que “la imagen de la arquitectura industrial ha evolucionado profundamente en los últimos años. Parte con la imagen corporativa de las empresas, que ven en una arquitectura más elaborada, una expresión del carácter de la compañía, que termina en proyectos de bodegas con showroom completamente comerciales, donde la marca del cliente se exhibe como en un Mall. Las bodegas dejan de ser solo una construcción operativa para ganar una carga comunicacional en este aspecto”.
En torno a los sistemas constructivos, Villanueva destacó que “para que un paquete llegue en menos de 30 minutos a tu casa, existe un milagro logístico, a partir de grandes centros de distribución, que se ubican en las periferias de Santiago, en el caso de regiones, vemos distribuidores de manera más escalada con pequeños asociados y Pymes de Micro-distribución. Este proceso, implica un tremendo esfuerzo operacional y la estructura correcta para poder desarrollar este servicio. Es por esto por lo que tendencias como el Reciclaje de Edificios ha permitido reubicar industrias, rediseñar espacios, redefinir ubicaciones estratégicas dentro del casco urbano y el perímetro de las ciudades, dándole vida nuevamente a edificios que no tienen que demolerse, sino que pueden ser utilizados de manera inteligente por la condición propia de ellos que les permite volver a nacer y al mismo tiempo generar un aporte a la comunidad del entorno inmediato”.